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 大家さんから賃貸経営者へ  4

 賃貸経営について脅威、機会、強み、弱みについて書いていましたが、これらについて例えば、横軸に機会、脅威 縦軸に強み、を書き
マトリクスで考えます。機会と強みがであう象限にはには強みを生かす戦略、弱みと機会か出会う象限には弱みを克服する戦略、強みと脅威が出会う象限には縮小する戦略、弱みと脅威がである象限には撤退する戦略が、通常考えられます。
 例えば、郊外のアパートで駅から徒歩15分の物件で、近くにあった
コンビニエンスストアが撤退するという状況を考えて見ましょう。
駅から15分問い立地条件の悪さは外部環境の脅威です。これにさらに近くにあったコンビ二が撤退するという外部環境の脅威かさらに加わってきたわきたわけです。一般的には強みと脅威がであうマトリクスで考えますと撤退する戦略が考えられるわけですが、商品を売る
メーカーでないわけですから、簡単に撤退などできることは考えられません。そこでそのアパートの内部資源である外装、管理のよさ、賃料の安さ、などの戦術を考えたいた対応を図っていくことが大事です。

 大家さんから賃貸経営者へ

 先日はSWOT分析の概略と企業の戦略の場合の一般的な使い方
を書きました。例えば外部環境の機会を生かす内部環境の強みを組み合わせて、外部環境に対応した自社の強みを生かす戦略を生かすというシナリオが考えられます。
 しかし、これはあくまでも一般企業を想定した話であり、これを
賃貸経営に当てはめると、機会、脅威、強み、弱みは具体的にはどんな
要素が抽出できるのしょうか。
 「強み」とは、何でしょうか。ご自分のマンションのブランド性とか管理のよさとか、マンション、アパートの新しさ、賃料が近く
似たマンションと比較して安いこととか、入居率がよいこと、
などがあげられる。「弱み」とはこの強みの逆を考えればよいのです。外部環境の「機会」とは、たとえば、マンションの近くに新駅や
スーパーができたりして利便性がよくなることとかが、考えられます。「脅威」とは上記の機会の逆の事実の発生が考えられます。例えば近所のスーパーの撤退や税金が賃貸経営に不利に改正されること、な
どが考えられます。

 大家さんから賃貸経営者へ  2

 先日は大家さんから賃貸経営者へ変化する重要性についてお話しました。そのための道具としてSWOT分析を紹介しました。
 SWOTとは、内部環境としてのS(強さ)、W(弱さ)、外部環境としてのO(機会)、T(脅威)を意味します。賃貸経営者として
この4点をまず考えてみましょう。
 一般的な経営戦略としては、第一に事業や組織の内部要因を洗い出し、強み、弱みをあてはめ、企業を取りまく経済的環境、法的環境、社会的環境を洗い出し機会、脅威に当てはめていきます。
 第二に第一段階で洗い出した要因を機会と強みの二点から考え
自社の強みを生かす経営えを考えて生きます。
 では、このような思考方法は賃貸経営についてどういう有効性があるのでしょうか。

 大家でなく不動産経営者として  1

 先日、ある本を読んでいたら税理士の先生が、大屋さんと話していて感じることは、やはり大家さんだなー、経営者ではないな、といつも感じると書いていました。
 では、ただの大家さんから一歩抜け出るには何が必要なのでしょうか。自分が経営するアパートの管理をしっかりする、掃除を怠らない等々。いま、やや視点を変えて大家さんもご自分の経営するアパートや
マンションの経営者の視点から考えますと、例えば駅前にアパートを持っている大家さんは当然その付近に自分のアパートと似たアパートの
存在という競争相手がいるわけです。そのアパートのお客をとられるリスクが存在するわけです。そこでマーケティング戦略でよく使われるSWOT分析という視点で今回は賃貸住宅の経営を考えて見ましょう。

あなたのマンションは再建築できるか 10

 昨日は少し話の内容がそれてしまいましたが、本題に戻ります。
その前にお詫びがあります。今まで適用条例について都安全条例4条
を書いてきましたが、マンションのような特殊建築物については
東京都安全条例10条の3が適用されます。
 路地状敷地に接する敷地についてはいままでマンションについて指摘されることは少なかったと認識しています。しかし、老朽化したマンションが多くなってくる昨今、近い将来この問題は必然的に問題となります。まとめますと、接道部分の幅は
 マンションの床面積が500㎡以下の場合    4m  
 床面積が500㎡以上1000㎡以下の場合     6m 
 床面積が1000㎡以上2000㎡以下の場合   8m
 床面積が2000㎡超の場合          10m
の幅が必要です。
 それを頭に入れた上
 ①契約書にあるマンションの地番を確認する
 ②登記所に行き備付の地図からあなたのマンションの所在する場所の公図番号を調べマンションの地番のある公図のコピーをとる。
 ③公図に載っているあなたのマンションの敷地の路地状部分の隣地の地番を調べ(現況は駐車場になっていることが多いはずです)
その土地の要役書を取りその所有者を調べる。さらにマンションの
敷地の地籍測量図を申込用紙があるのでその用紙に必要事項を書き込み請求し接道部分の正確な長さを測る。そうすれば、あなたのマンションの敷地に建てられる最高床面積がわかります。その際今の
あなたのマンションの床面積と比較してください。
 それが、まず1番にすることです。


  
 

あなたのマンションは再建築できるか。

 先日はマンション再建築に伴う管理組合上のリスクが思いのほかおおきい事をかきました。
 今日はその続きを書こうと思っていましたが、先日ネットで、中古マンションの購入を予定されている方が、重要事項説明書を読んでいたと敷地の一部が計画道路に指定されていることが記載されてもしその道路が施工されると今の建築物がたたない、との記載がいり購入を考え直しているとの質問でした。
 基本的に役所に問い合わせても計画道路の見直しはありませんと、言うのが公式見解です。それも例えば東京都では、今の計画ができたのは、昭和21年という信じられないくらい古い話ですが、計画の見直しはありません。
 では、購入してもよい場合とはどういう場合でしょか。
計画道路が、マンション用地にかかっていない場合は問題ありませんが、もうひとつ例えば広い道路沿いに立っていいるマンションで2階部分までが3回以上と比べ出っ張りなっているマンションを見たことはありませんか。これは計画道路施工予定区域でも「容易に移転除却ができ、2階以下で地階がなく、主要区増部分が木造、鉄骨造、コンクリート・ブロック造の場合許可しなければならない」という基準の元建築されているものです。この場合は計画道路が施工されてもその出っ張り部分のみ撤去すればよいのですからマンションの鉄筋部分で設計されている変化ありませんし、出っ張り部分を持っている人の持分たる建物は撤去されますので、出っ張り部分意外に住んで人の持分は変化することはありません。中古マンションを購入される際、以上のようなことも苦慮に入れるのもよいかもしれません。今日は少し本題からそれましたが、豆知識として欠かせていただきました。

 あなたのマンションは再建築できますか。9

 前回は、マンションが再建築不可能の場合、資産価値がきわめて下がり、もしマンションの買い替えを予定していても予定どうりにはいかない、ことを書きました。
 例えば、マンションが築年数40年ほどになりますと立替の問題が必然的に発生します。いわゆるマンション法によると立替には、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による立替え決議が歩必要ですが、自分の部屋が再建築に仮に成功しても半分になるかもしれない状況で5分の4以上の賛成が得られるでしょうか。きわめて困難な事はお分かりいただけると思います。

あなたのマンションは再建築できますか。8

 前回は、あなたのマンションの敷地が路地状敷地の場合、東京都安全条例4条とマンションを買ったときの契約書に載っている床面積を比較すると2分の1になっていいる可能性もあり、もしそうなら、資産価値は下がることをお話しました。
 通常上記のような判断に基づきたとえば銀行にマンションを担保にして融資の申し込みをした場合、下手をすると自分の思っている価格より半分に近い評価をされ、融資もその限度の金額しか下りません。もし今のマンションを売って新しいマンションに住み替えようと思っても、それができないわけです。うちのマンションは有名は会社の分譲したマンションだからそんなことはない、と思っている方がいれば、それは認識不足です。例えば、都心マンション渋谷区などのマンションにも思いのほか多いのが現状です。
 

あなたのマンションは再建築できますか。

 前回は接道部分が路地状敷地になっていた場合、よく両端が駐車場になっている場合が多いのですが、その幅によって再建築できるマンションの床面積が限定されるところまで書きました。もし、前回までの調査をした結果、あなたのマンションが路地状敷地の場合、接道部分の長さを測定したらマンションを購入したときの、契約書等の延床面積と前回の接道に応じた床面積を比較してください。おそらく2分の1くらいになっていることが多いはずです。
 これは、資産価値が、半分になってしまうことを意味しますので
大変な問題です。

あなたのマンションは再建築できるか。6

 前回はマンションの敷地が路地状であるときに道路に接している
敷地の両側にある土地の地番を調べてください。おそらくその土地は駐車場になっていることが多いはずですからその土地の地番を調べてください。もしあなたの持分がない土地でしたら再建築不可の問題が発生します。というところまで書きした。その説明の際、1つ飛ばしてしまいましたが、あなたのマンションの登記簿の表題部のところに所在と書いている欄にあなたのマンションの建っている土地の地番が書いてあります、ということを書くのを忘れていました。新しいマンションは敷地権一体化になっておりますので建物の
要約書を取るだけで所在する土地がすぐにわかります。
 そこで本題にうつりますが、接道部分が6m以下のときは2000㎡
以下しか建ちません。8mの時は3000㎡以下の建物しか建ちません。3000㎡超の建物なら接道部分が10m超必要です。

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