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 大家さんから賃貸経営者へ

 先日はSWOT分析の概略と企業の戦略の場合の一般的な使い方
を書きました。例えば外部環境の機会を生かす内部環境の強みを組み合わせて、外部環境に対応した自社の強みを生かす戦略を生かすというシナリオが考えられます。
 しかし、これはあくまでも一般企業を想定した話であり、これを
賃貸経営に当てはめると、機会、脅威、強み、弱みは具体的にはどんな
要素が抽出できるのしょうか。
 「強み」とは、何でしょうか。ご自分のマンションのブランド性とか管理のよさとか、マンション、アパートの新しさ、賃料が近く
似たマンションと比較して安いこととか、入居率がよいこと、
などがあげられる。「弱み」とはこの強みの逆を考えればよいのです。外部環境の「機会」とは、たとえば、マンションの近くに新駅や
スーパーができたりして利便性がよくなることとかが、考えられます。「脅威」とは上記の機会の逆の事実の発生が考えられます。例えば近所のスーパーの撤退や税金が賃貸経営に不利に改正されること、な
どが考えられます。

 大家でなく不動産経営者として  1

 先日、ある本を読んでいたら税理士の先生が、大屋さんと話していて感じることは、やはり大家さんだなー、経営者ではないな、といつも感じると書いていました。
 では、ただの大家さんから一歩抜け出るには何が必要なのでしょうか。自分が経営するアパートの管理をしっかりする、掃除を怠らない等々。いま、やや視点を変えて大家さんもご自分の経営するアパートや
マンションの経営者の視点から考えますと、例えば駅前にアパートを持っている大家さんは当然その付近に自分のアパートと似たアパートの
存在という競争相手がいるわけです。そのアパートのお客をとられるリスクが存在するわけです。そこでマーケティング戦略でよく使われるSWOT分析という視点で今回は賃貸住宅の経営を考えて見ましょう。

あなたのマンションは再建築できますか。4

 先日は、もしあなたのマンションが路地状敷地の場合、詳しいことを調べに登記所へまず行ったほうがよいと甥ところまで話しました。この際司法書士の先生に頼まずにご自分で言ったほうがよいと思います。最近は登記所もサービスがよくなっきてますので職員が親切に対応してくれます。そこで要約書をとる場合注意すべきなのは
地番でとるということです。一般の消費者の方は勘違いしやすいのですが、たとえば定期を買うとき世田谷区○丁目□番△号と書くときものは住居表示というものです。マンションを買ったときの契約書に地番と併記されれている住居表示施行以前の地番が貴方のマンションの所在です。また路地状敷地であることを確定するために公図というものを取る必要があります。公図のとり方については、登記所
備え付けの地図の貴方のマンションの位置を調べてください。そこにナンバーがあります。例えば13-1-2などいう番号がふってあるはずです。公図、建物図面、地籍測量図の申請書が登記所に備え付けてありますので公図の欄にチェックをいれ、ご自分のマンションの近くの公図番号を書き入れ印紙を貼って出してください。

あなたのマンションは再建築できますか 3

 昨日は、マンションの再建築に関し建築基準法より厳しい東京都
安全条例を紹介しました。いかがですか、あなたの住んでいるマンションの玄関は路地状敷地になっていませんか。路地状敷地といってもわかりにくいかもしれませんが、いわゆる敷地延長つまり入り口が狭く奥に行くにしたがって敷地が広くなっている場合です。
 マンションの玄関の両脇に駐車場のある場合も注意すべきです。このことは後に説明します。まず、今私の書いた敷地延長の形になっているか、検討してください。もし敷地延長の形であれば、できれば自分の地域の法務局に言って、自分の部屋の登記簿を見てください。今はコンピュタ-されていますので謄本に当たる証明書でなく、要約書という物を使うと安く済みます。

あなたのマンションは再築できますか 2

 昨日はあなたの大切な資産のマンションが再築できなければ大変だ、というおはなしで終わりました。また、昭和40年代に建築された物件に関してはそろそろ再建築のはなしが管理組合でも出ているはずです。
 しかし、皆さんもご存知のように建築基準法では建物の接道義務が2mと定められていますが、東京都ではマンションなどの特殊建築物に関しては条例でもっと厳しい条件を定めています。例えば東京都安全条例10条の3では、床面積におうじ以下の規定があります。
 床面積の合計500㎡以下のもの       接道の長さ4m
 床面積の合計500㎡超1000㎡以下のもの   接道の長さ6m
 床面積の合計1000㎡超2000m以下のもの   接道の長さ8m   床面積の合計2000㎡超のもの        接道の長さ10m   以上の厳しい基準があります。あなたのマンションはこの基準
 を満たしているでしょうか。
  次回からこの基準のほかの基準及びこの基準を満たさない場合
 どのようなことになるかを書いていきたいと思います。
 

あなたのマンションは再築できますか 1

 平成も19年になり20年も近くなってきました。バブル期に多く
建築されたマンションも建築後20年になり、そのほか建築後35年以上のマンションも多くなりなしたが、都内でマンションの再築が、
成功した事例は、まだ数件ほどしかありません。あなたの最大の資産たるマンションが再築できなかったとしたら、どれだけ資産の損失でしょうか。そのリスクをこれから数回に分けて考えていきたいと思います。

モデルルームで把握できる範囲について

モデルルームは、別の敷地に立てられた仮設建築によるものであったり、既存のビルに入っているようなものであったりすることが多く、実際に入居するのとは場所も建物も違うので、どこをどう見たらいいのかわからないという意見も多いのが現状です。そこで展示する側も見る側も以下のような点があることを把握しておくと良いと思います。

1.モデルルームで把握できる点
(1)室内の明るさ、照明設備による夜間の明るさなどはある程度把握できます。
(2)インテリアの感じがわかります。インテリアコーディネーター等の専門家が計算しつくして設置しますので参考になります。ベッドやテーブルなどの家具は、一般的なものより小さめなものが配置されこともありますが、部屋が広くおしゃれに見えるようにするなど後日参考になる点も多いので写真などを撮っておくとよいでしょう。
(3)室内全体の大きさ
天井の高さや部屋の空間が掴めます。既存のビルなどに展示している場合は実際とは違うことが多いのですが、全体のイメージは掴めます。
(4)部屋の配置
部屋と部屋の隣接する感じやトイレ・浴室・玄関・廊下などへの続き具合などがわかります。
(5)収納空間がどのようになっているのかわかります。

2.モデルルームで把握しにくい点
(1)実際に生活した場合の使い勝手などはわかりにくいことが多いです。ダイニングキッチンなどは煙や臭いなどがどのように伝わるのかなどはわかりません。
(2)モデルルームですから日照、夜間の感じ、風通しなどはわかりません。
(3)室外の眺めは、実際住戸の位置や向きにより変わるためモデルルームではわかりません。
(4)共用部分、構造部分、全体の外観イメージの様子などは掴めません。

だいたいこんな感じですが、モデルルームはあくまでもモデルルームのため、同じマンション・同じシリーズの既存物件などがある場合はそれらも含めて参考にすると良いと思います。

防犯に関することあれこれ(1)

今回は「マーキング」についてです。
マーキングとはもともとは動物が自分のテリトリー確保のために行う行為のことを指します。
人間の世界にもあるので少し解説いたします。
訪問販売員や新聞拡張員あるいは空き巣の類まで様ざまあります。
営業の手法や業務手段として行っている企業、会社もあります。
一般的には「しるし」「調査」「合図」等があります。
「表札」「ポスト」「玄関」などにシールを貼ったり、暗号が改訂ある場合が多いです。自分の家の表札などに何か不自然な「マーク」や「書き込み」などがないか時どき調べてみましょう。
この記号は(マーク)は何?なんて質問しても決まりはないと思ってください。「SW20」=「20代女性の一人暮らし」といった簡単なものもありますが、たいていはその記号(マーク)をつけた本人や仲間内でしか通用しないものであることが多いので、この記号の意味はこうだ!なんて考える前に消してしまいましょう!!
訪問販売員や新聞拡張員なら問題ないのですが、空き巣が残したマーキングだと大変なことになりかねません。自己防衛も大事な防犯の手段の一つですので、しっかりとおぼえておくと良いと思います。

宅建免許番号の表記ついて

不動産会社の広告等をみると「会社名」「所在地」「TEL」「FAX」「所属団体名」「免許番号」などが書かれています。
このうち宅建免許番号は不動産業(宅地建物取引業)を営むために免許を取得していることを表しています*1
免許番号は次のように表され、その見方は以下のとおりです。
○○○知事(△) 第□□□□□号 *****不動産
または、
国土交通大臣(△) 第□□□□□号 *****不動産

(△)の中の数字の意味
免許の更新回数です。
5年に一度(1996(H8)年4月以前は3年に一度)免許の更新を行い、その都度数字が1加算されます*2

第□□□□□号には免許番号がはいります。

免許の種類
「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」の2種類があります。
2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合には大臣免許が必要ですが、営業活動はどちらでも可能です。

*1:UR都市機構(都市基盤整備公団、旧住宅・都市整備公団)や特定の地方自治体の住宅供給公社などの公的機関は免許が不要です。
*2:都道府県知事免許から国土交通省免許に変更した際は(1)になります。

スケルトン・インフィル住宅について

スケルトンインフィルというのは、建物の構造をスケルトン[Skeleton(骨格)](躯体・階段・廊下など)とインフィル[Infill(充填材)](内装・設備・間仕切り)に分けて構成する考え方です。略してSI(エスアイ)ともいいます。
構造体と内外装・設備が分離しているため、家族構成の変化などのライフスタイルの変化あるいは入居者の要望等に合わせて、構造を気にせず自由に間取りの変更、メンテナンスや取り替えを行うことができます。
また建物の長期耐用性と間取りの可変性が可能なため、従来は30年~40年ごとに建て替えていた建物も100年以上持つ良質な建物へと形成が期待できます。
このようにスケルトン・インフィル住宅は、近年の生活様式の多様化にも対応した耐久性と可変性に優れた住宅といえます。

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