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原状回復トラブルの要因例(3)

原状回復の際に発生しやすいトラブルの要因としては
[1]契約と物件確認の問題
[2]個別具体的な基準整備の問題
[3]工事に関する問題
に関するものが主にあげられます。これらの問題が起きないように事前にその要因を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことは賃貸経営をする上でも重要なことです。
今回はこのうち、[3]の工事に関する問題についてです。

1.補修工事費が不確定な場合です。
実際の工事費用については契約等の段階では確定できないため、具体的な箇所をあげて原状回復にかかる費用負担割合を決定した場合でも、退去時になって積算した費用が予想外に高額となったり、敷金では不足する場合に金銭的なトラブルが起きる要因となります。

2.原状回復工事とグレードアップ工事の区分が不明確な場合です。
貸主としては次の入居者を確保するために、ある程度の補修工事と内装・設備等のグレードアップの工事を行いたいところですが、この際において発注を一括して行うことがあって、これらをすべて原状回復工事であると認識し、借主に請求しているケースの場合などにそれが要因となります。

3.原状回復工事費のすべてを従前の借主から徴収する場合です。
通常の使用による損耗は建物の償却なのですが、貸主側にはそれが家賃に含まれているという認識がない場合です。また補修工事費用を次の入居予定者から徴収することとした場合には契約成立への悪影響となりかねないため、すべての補修費用を従前の借主に請求するケースがありそれが要因となります。

4.損耗箇所と工事箇所とにギャップがある場合です。
クロス等の張り替えはたとえ一部分の損耗であっても、部屋単位や住戸単位で行わないとムラが発生してしまうために、僅かな損耗部分に対して補修部分と工事費は増大してしまいますが、この場合にその費用負担部分を巡ってのトラブルとなります。

このようなトラブルは一度起きてしまうと解決までに時間がかかったり、場合によっては泣き寝入りとなってしまったりしますので、普段から未然に防ぐよう心がけて賃貸経営をしていくことが望ましいでしょう。

原状回復トラブルの要因例(2)

原状回復の際に発生しやすいトラブルの要因としては
[1]契約と物件確認の問題
[2]個別具体的な基準整備の問題
[3]工事に関する問題
に関するものが主にあげられます。これらの問題が起きないように事前にその要因を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことは賃貸経営をする上でも重要なことです。
今回はこのうち、[2]の個別具体的な基準整備の問題についてです。

まず、契約条項が未整備の場合です
原状回復の際において、借主が行う範囲や費用負担等について具体的に定められた基準等がないため、契約書内の条項は「借主は原状回復する」といった内容の表現になっています。このため、退去時において、具体的な補修箇所や負担割合を巡ってトラブルが起きる要因となっています。
つぎに「通常の生活」の定義が内容的に困難な場合です
判例等には、「社会通念上通常の使用方法により使用して損耗した分の原状回復の費用は、原則として貸主負担とされる」とあります。ところが生活スタイルの変化など、賃貸住宅に限らず住まい方は多様化しており、「通常の生活」は、人によって様ざまです。このため、借主にとっては「通常の生活」の範囲であるとの認識が、貸主からみるとその範囲を超えているというように、見解や考え方の相違によりトラブルの要因となります。

このようなトラブルは一度起きてしまうと解決までに時間がかかったり、場合によっては泣き寝入りとなってしまったりしますので、普段から未然に防ぐよう心がけて賃貸経営をしていくことが望ましいでしょう。

原状回復トラブルの要因例(1)

原状回復の際に発生しやすいトラブルの要因としては
[1]契約と物件確認の問題
[2]個別具体的な基準整備の問題
[3]工事に関する問題
に関するものが主にあげられます。これらの問題が起きないように事前にその要因を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことは賃貸経営をする上でも重要なことです。
今回はこのうち、[1]の契約と物件の問題についてです。

まず、借主に一方的に不利な契約書となっている場合があげられます。
「賃貸借契約書」にある契約事項は、一般的に貸主か媒介業者が準備したものを使用しますが、この際において例えば「入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含むすべての損耗について、借主が補修義務を負う」といったような不当な内容を契約書の条項で定めている場合があります。
また借主は希望する物件が見つかるとその物件への入居のことだけに関心がいってしまうことが多いため、契約の際に「契約書」と「重要事項説明書」の内容を十分に把握しないまま署名・捺印してしまうことがあります。
こうしたケースは後々のトラブルの要因となります。

つぎに、入居時や退去時の物件確認が不十分な場合です。
建物の設備等で、貸主・借主が十分な点検や確認を実施しないまま物件の引き渡し、入居をしたために、個々の損耗について、当初から損耗していたのか、入居期間中に生じたものなのかを巡って双方の見解の相違などによるトラブルが発生したりします。
また退去時に補修箇所や費用負担について、双方の立ち会いや十分な確認を実施していなかったために後でトラブルとなることがあります。
こうしたケースもまた後々のトラブルを引き起こす要因となります。

このようなトラブルは一度起きてしまうと解決までに時間がかかったり、場合によっては泣き寝入りとなってしまったりしますので、普段から未然に防ぐよう心がけて賃貸経営をしていくことが望ましいでしょう。

防犯に関することあれこれ(2)

ここ数年で増えた犯罪といえば「振り込め詐欺」です。
様ざまな手口がありますが賃貸住宅関連ではこんな手口もあります。
賃貸物件の入居者宛に「家賃振込口座の変更」という通知を送り本来とは違う口座に入金させてしまうという手口です。
・管理会社が変更になった
・大家が変更になった
・建物の維持費や管理費、修繕費
・更新の手数料、意味のわからない手続き費用など
上記のような通知が届いたらまずは現在の管理会社や家主に直接連絡を取ってみるのが良いでしょう。心配な方は登記簿謄本を取ってみて登記簿上の所有者に詳細を確認してみると良いです。

総務省のホームページ内に振り込め詐欺対策のページがあります。下記リンクをクリックして一度ご覧ください。
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/d_syohi/furikomesagi.html

入居者以外の自転車が駐輪場に止められていて困っています

家主に対応をお願いしてみましょう。
敷地内に駐輪場があり入居者なら誰でも使用できるという場合は、マンション・アパートの入居者の方たちは、駐輪場の特定の場所に対しての権利を有しているわけではありません。
空いているところに自転車を止めることができるという利用権を持っているにすぎません。駐輪場の所有権は貸主である家主にありますから駐輪場に自転車を止めた第三者に対して止めないように排除請求してもらいましょう。

失火責任法と火災保険

先日の「失火責任法」を理解していれば自宅に火災保険加入の大切さがわかるかと思います。
隣家からのもらい火で自宅が全焼したとしても、隣家は火災保険・地震保険で家を建て直すことができたのに、自分の方は被害者でありながら、火災保険に加入していなかったばかりに補償はないなどといったことが起きかねないからです。

失火責任法とは?

自分の家から出火をして隣家に燃え移ってしまったときに失火責任が問われます。
失火責任法とは、明治32年に制定された1条だけからなる法律です。
正式には「民法709条の規定は失火の場合にはこれを適用せず但し失火者に重大なる過失ありたるときはこの限りにあらず」となっています。
これは「失火の場合失火者に重大な過失がなければ民法709条は適用されない」ということです。
※民法709条「故意又は過失によって他人の権利を侵害したものはこれにより生じた損害を賠償する」と定めています。

失火の場合はこの民法709条が該当しないため、自分の過失で隣家を燃やしたときでも重大な過失がなければ「賠償はしなくてもよい」ということです。逆にお隣の出火で自分の家が燃えてしまっても補償はしてもらえないので自分で直すことになります。
※重大な過失とはちょっと注意すれば気づくようなことに気づかないことです。

  • 天ぷらを揚げている途中で台所を離れたために起きた。

  • 寝たばこが原因で起きた。

  • 暖房器具のすぐ近くに燃えやすいもの(シンナー類・スプレー缶等)が置いてあった。

※参考までに、判例として「石油ストーブに気がつかずガソリンを入れて火災が起こった」場合に重大な過失はないと判断された例もあります。

ベランダの物置を撤去するように言われたのですが・・・

これは安全確保のためベランダは自由に使用できないということです。
賃貸マンションといっても入居者それぞれの専有部分(具体的に言えば個室内)は原則として賃借人が自由に使用できます。それに対してロビーや廊下、階段、エレベータ等は共用部分として入居者全員が共同で利用する空間なので個人的に利用することはできません。
ではベランダはどうなのでしょうか?
各部屋についているので居住者が自由に使用できそうです。が、しかし実は「居住者全員の共同の空間」という性質を持っているのです。たとえばマンションなどの建物は火災などが発生したときに備えて避難するための通路を必ず確保しなければなりません。非常階段とは別に各部屋のベランダや天井や床に避難するための通路つまり「避難口」が確保されているのです。もしベランダに物置等があると緊急時の避難ができなくなり災害に巻き込まれてしまうかもしれません。消防署の定期検査で見つかればもちろん入居者が厳重注意を受けます。
ただし、ベランダの広さ、物置等の大きさにより避難に差し支えない場合もありますので管理会社(組合)とよく相談してみてください。

駐車場付きで契約したのに・・・

■問題
都内で駐車場付きの賃貸マンションの契約をしましたが、入居後に「駐車場は使えません」と管理会社から言われました。この場合契約は解除できるのでしょうか?

■回答および解決策
「賃貸借契約書」に「駐車場付き」と記載されていれば契約上の解約事由になります。都市部での住宅事情の場合、マンションと駐車場を別々に確保するのは大変です。マンション以外の駐車場を確保するためには別途の料金が必要となりますので、契約上の重要部分に誤りがあることになるでしょう。
解除できるとしても、引っ越しをしてしまった後では費用、手間などを考えると即解除とは行かないはずです。つぎのような手順で行ってみるとよいでしょう。
(1)管理会社へ「代替駐車場」を確保するよう催告をしてみます。
(2)代替駐車場を確保するまでの駐車費用や家賃の減額を請求してみます。
(3)管理会社が駐車場を用意できなければ契約解除に移行します。

ペット同居可のマンションのはずが・・・えっ?!そんな!!

■問題
今まで借りていた借家が手狭になりペット(犬)可能物件を探しました。
運良く見つかって家主から「ペット同居可です!」と言われたので早速契約を結び引っ越ししました。ところが数日後家主の奥様から「ペットは不可ですよ」と通告を受けたのです。この場合解約できるのでしょうか?

■回答または解決策
まず「賃貸借契約書」の中に「ペット可」の記載があるのか確認を取ります。
最も確かで解決も早いです。
またペット同居可が客観的に証明できれば良いので、不動産広告にそのような記載されていればそれも証拠となります。
その場に居合わせた人の証言があればそれでもかまいません。
今から「ペット可」の物件を探すのは大変ですので、今の物件でペットも同居できるようにまずは家主に交渉してみます。
残念ながらそれが無理な場合には解約の交渉に入ります。
ペットと同居できることを内容とする契約を結んだのにそれが不可能だったわけですから、相手側の契約違反となります。以前住んでいた借家を解約したり引っ越ししたわけですからそれらの費用については損害賠償として請求することもできます。

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