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賃貸借契約の更新と連帯保証人の責任

賃貸借契約の期間満了に伴う契約更新の手続きを貸主借主間で執り行いをしました。
この際連帯保証人に対し特段の確認しておらず、更新した契約書には連帯保証人としての署名捺印もありませんでした。
その後、借主は賃料を滞納し、合計で六か月相当の滞納額となってしまいました。
借主は当該貸室を明け渡し退去しました。
貸主は連帯保証人に未払賃料(賃料の六か月相当額)を請求したところ、連帯保証人は支払い義務はないと申し出ました。
この件に関しては結果として訴訟となりました。
地裁」では連帯保証人の申し出が認められました。・・・連帯保証人の支払い義務なし。
高裁」では第一審判決を取り消されてしまいました。・・・連帯保証人の支払い義務あり。
最高裁」は建物の賃貸借契約は継続的なものであり、借主が希望する場合に契約を更新するのが通常であり、特段の事情のない限り保障の責任を負うとしました。・・・連帯保証人にも支払い義務ありとの判決が下りました。

接道義務について

建物を建てようとする敷地は、原則幅員4m以上の道路に、間口2m以上接道していることが建築許可の条件としているもので、これを接道義務といいます。
土地の購入に際しては、測量図のない場合などには、あらためて測量を行い、2m以上接道していることを確認する必要があります。
〔公道〕以外〔私道〕である場合は、行政庁の建築指導課等でしましょう。また道路であることが確認されても、幅員が4m未満の場合は、セットバックによって敷地面積が減少します。

■事例
買主は宅建業者である売主から仲介業者を通じて自宅用地を購入ししました。
その土地は路地状敷地で公道に1.4mの接道面しかなかったのですが、仲介業者は売主から前所有者が取得済みの建築確認通知書を見て、この土地は建築可能であると即断して買主に説明しました。
買主はこれを信用して売買契約を締結し、物件の引渡しを受けました。
ところが、これは接道義務を果たしていない敷地でしたので、建築確認を取得することはできませんでした。
そこで、隣地の公道に接する0.6m幅の面積を接道部に含めて建築確認を取り自宅を建設しましたが、将来の建て替えが不可能であるとして、売主および仲介業者に損害賠償を求めました。
判決は買主の主張を認めたものとなりました

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