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あなたのマンションは再建築できるか 10

 昨日は少し話の内容がそれてしまいましたが、本題に戻ります。
その前にお詫びがあります。今まで適用条例について都安全条例4条
を書いてきましたが、マンションのような特殊建築物については
東京都安全条例10条の3が適用されます。
 路地状敷地に接する敷地についてはいままでマンションについて指摘されることは少なかったと認識しています。しかし、老朽化したマンションが多くなってくる昨今、近い将来この問題は必然的に問題となります。まとめますと、接道部分の幅は
 マンションの床面積が500㎡以下の場合    4m  
 床面積が500㎡以上1000㎡以下の場合     6m 
 床面積が1000㎡以上2000㎡以下の場合   8m
 床面積が2000㎡超の場合          10m
の幅が必要です。
 それを頭に入れた上
 ①契約書にあるマンションの地番を確認する
 ②登記所に行き備付の地図からあなたのマンションの所在する場所の公図番号を調べマンションの地番のある公図のコピーをとる。
 ③公図に載っているあなたのマンションの敷地の路地状部分の隣地の地番を調べ(現況は駐車場になっていることが多いはずです)
その土地の要役書を取りその所有者を調べる。さらにマンションの
敷地の地籍測量図を申込用紙があるのでその用紙に必要事項を書き込み請求し接道部分の正確な長さを測る。そうすれば、あなたのマンションの敷地に建てられる最高床面積がわかります。その際今の
あなたのマンションの床面積と比較してください。
 それが、まず1番にすることです。


  
 

あなたのマンションは再建築できるか。

 先日はマンション再建築に伴う管理組合上のリスクが思いのほかおおきい事をかきました。
 今日はその続きを書こうと思っていましたが、先日ネットで、中古マンションの購入を予定されている方が、重要事項説明書を読んでいたと敷地の一部が計画道路に指定されていることが記載されてもしその道路が施工されると今の建築物がたたない、との記載がいり購入を考え直しているとの質問でした。
 基本的に役所に問い合わせても計画道路の見直しはありませんと、言うのが公式見解です。それも例えば東京都では、今の計画ができたのは、昭和21年という信じられないくらい古い話ですが、計画の見直しはありません。
 では、購入してもよい場合とはどういう場合でしょか。
計画道路が、マンション用地にかかっていない場合は問題ありませんが、もうひとつ例えば広い道路沿いに立っていいるマンションで2階部分までが3回以上と比べ出っ張りなっているマンションを見たことはありませんか。これは計画道路施工予定区域でも「容易に移転除却ができ、2階以下で地階がなく、主要区増部分が木造、鉄骨造、コンクリート・ブロック造の場合許可しなければならない」という基準の元建築されているものです。この場合は計画道路が施工されてもその出っ張り部分のみ撤去すればよいのですからマンションの鉄筋部分で設計されている変化ありませんし、出っ張り部分を持っている人の持分たる建物は撤去されますので、出っ張り部分意外に住んで人の持分は変化することはありません。中古マンションを購入される際、以上のようなことも苦慮に入れるのもよいかもしれません。今日は少し本題からそれましたが、豆知識として欠かせていただきました。

あなたのマンションは再建築できますか。

 前回は接道部分が路地状敷地になっていた場合、よく両端が駐車場になっている場合が多いのですが、その幅によって再建築できるマンションの床面積が限定されるところまで書きました。もし、前回までの調査をした結果、あなたのマンションが路地状敷地の場合、接道部分の長さを測定したらマンションを購入したときの、契約書等の延床面積と前回の接道に応じた床面積を比較してください。おそらく2分の1くらいになっていることが多いはずです。
 これは、資産価値が、半分になってしまうことを意味しますので
大変な問題です。

あなたのマンションは再建築できるか。6

 前回はマンションの敷地が路地状であるときに道路に接している
敷地の両側にある土地の地番を調べてください。おそらくその土地は駐車場になっていることが多いはずですからその土地の地番を調べてください。もしあなたの持分がない土地でしたら再建築不可の問題が発生します。というところまで書きした。その説明の際、1つ飛ばしてしまいましたが、あなたのマンションの登記簿の表題部のところに所在と書いている欄にあなたのマンションの建っている土地の地番が書いてあります、ということを書くのを忘れていました。新しいマンションは敷地権一体化になっておりますので建物の
要約書を取るだけで所在する土地がすぐにわかります。
 そこで本題にうつりますが、接道部分が6m以下のときは2000㎡
以下しか建ちません。8mの時は3000㎡以下の建物しか建ちません。3000㎡超の建物なら接道部分が10m超必要です。

あなたのマンションは再建築できるか。5

 先日は登記所に行って自分で要約書を取り、公図を取りところまで書きました。たとえば、あなたのマンションが路地状敷地になっていたら、エントランス部分が駐車場になっていることがう多いはずです。そこで公図をとったら、路地状になっている両側の土地が
路地状の敷地と分筆されていて、道路に長方形に接している場合にはその地番の要役書もとってください。そのときそこの敷地の所有者は、あなたのマンションの管理会社であることが多いのですが、
いずれにしてもあなたがそこの所有権を共有していなければ、他人の土地を両脇にして路地状敷地で道路に接していることには変わりありません。これで路地状敷地によりマンションの敷地が道路に接していることに確定したわけです。そのとき東京都安全条例4条の適用が確定したわけです。

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