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法人契約に際しての注意点

一般に法人契約は安全であるといわれていますが、法的な問題が発生すると複雑になってしまうため、以下に注意点を挙げておきます。

(1)法人契約を結ぶ場合はなるべく上場企業もしくはそれに準じる企業に特定します。
これは個人企業が法人化したような場合は倒産してしまうと複雑な法律関係に巻き込まれてしまう恐れがあるからです。また上場した大企業になるほど入居者のコントロールも期待できますし、賃料不払いもないと思います。

(2)入居者は契約上必ず特定しておきます。
これはもし入居者を特定しておかなければ、不特定の人が入れ替わる可能性があり、立ち退き訴訟などが発生した場合には、被告の特定が難しくなるためです。
入居者を特定するためには、例えば「賃借人は本件建物には下記に記載した入居者とその家族以外の者を居住させてはならない」といった内容の特約を結んでおくと良いでしょう。

(3)入居者が退職した場合の対処法を明確にします。
入居者が何らかの理由により契約している法人を退職することはよくあることです。その場合に下記のような条項を記載して通知義務を課しておくとよいでしょう。
「1.賃借人は入居者が賃借人の会社を退職した場合には、直ちに賃貸人に通知しなければならない」
「2.賃貸人は1の事由が発生したときは、本契約を解除できるものとし、賃借人の責任と費用により入居者を退去させ、本件建物を賃貸人に明け渡さなければならない」
※2.の条項は実際には解除の効力がなく認められないときもあります。

(4)入居者を必ず連帯保証人にします。
これは法人契約の場合、入居者は借り主ではないため契約上の債務はないからです。連帯保証人とすることで家賃滞納などの際に入居者の財産を差押えすることができます。
なお入居者が契約する法人の代表の場合には、必ず別の連帯保証人(運命共同体とはならないできるだけその法人とは無関係の間柄にある人)をつけるようにします。

他にも契約の書き替えに際して仲介手数料の取得をしたければ、定期借家契約にするなどありますが、以上が主な注意点です。

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