不動産ブログ on らんどろーど

　先日は登記所に行って自分で要約書を取り、公図を取りところまで書きました。たとえば、あなたのマンションが路地状敷地になっていたら、エントランス部分が駐車場になっていることがう多いはずです。そこで公図をとったら、路地状になっている両側の土地が
路地状の敷地と分筆されていて、道路に長方形に接している場合にはその地番の要役書もとってください。そのときそこの敷地の所有者は、あなたのマンションの管理会社であることが多いのですが、
いずれにしてもあなたがそこの所有権を共有していなければ、他人の土地を両脇にして路地状敷地で道路に接していることには変わりありません。これで路地状敷地によりマンションの敷地が道路に接していることに確定したわけです。そのとき東京都安全条例４条の適用が確定したわけです。

　先日は、もしあなたのマンションが路地状敷地の場合、詳しいことを調べに登記所へまず行ったほうがよいと甥ところまで話しました。この際司法書士の先生に頼まずにご自分で言ったほうがよいと思います。最近は登記所もサービスがよくなっきてますので職員が親切に対応してくれます。そこで要約書をとる場合注意すべきなのは
地番でとるということです。一般の消費者の方は勘違いしやすいのですが、たとえば定期を買うとき世田谷区○丁目□番△号と書くときものは住居表示というものです。マンションを買ったときの契約書に地番と併記されれている住居表示施行以前の地番が貴方のマンションの所在です。また路地状敷地であることを確定するために公図というものを取る必要があります。公図のとり方については、登記所
備え付けの地図の貴方のマンションの位置を調べてください。そこにナンバーがあります。例えば１３－１－２などいう番号がふってあるはずです。公図、建物図面、地籍測量図の申請書が登記所に備え付けてありますので公図の欄にチェックをいれ、ご自分のマンションの近くの公図番号を書き入れ印紙を貼って出してください。

　昨日は、マンションの再建築に関し建築基準法より厳しい東京都
安全条例を紹介しました。いかがですか、あなたの住んでいるマンションの玄関は路地状敷地になっていませんか。路地状敷地といってもわかりにくいかもしれませんが、いわゆる敷地延長つまり入り口が狭く奥に行くにしたがって敷地が広くなっている場合です。
　マンションの玄関の両脇に駐車場のある場合も注意すべきです。このことは後に説明します。まず、今私の書いた敷地延長の形になっているか、検討してください。もし敷地延長の形であれば、できれば自分の地域の法務局に言って、自分の部屋の登記簿を見てください。今はコンピュタ－されていますので謄本に当たる証明書でなく、要約書という物を使うと安く済みます。

　昨日はあなたの大切な資産のマンションが再築できなければ大変だ、というおはなしで終わりました。また、昭和40年代に建築された物件に関してはそろそろ再建築のはなしが管理組合でも出ているはずです。
　しかし、皆さんもご存知のように建築基準法では建物の接道義務が２ｍと定められていますが、東京都ではマンションなどの特殊建築物に関しては条例でもっと厳しい条件を定めています。例えば東京都安全条例10条の3では、床面積におうじ以下の規定があります。
　床面積の合計500㎡以下のもの　　　　　　　接道の長さ4m
　床面積の合計500㎡超1000㎡以下のもの　　　接道の長さ6m
　床面積の合計1000㎡超2000m以下のもの　　　接道の長さ8m　　　床面積の合計2000㎡超のもの　　　　　　　　接道の長さ10m　　　以上の厳しい基準があります。あなたのマンションはこの基準
　を満たしているでしょうか。
　　次回からこの基準のほかの基準及びこの基準を満たさない場合
　どのようなことになるかを書いていきたいと思います。
　

　平成も19年になり20年も近くなってきました。バブル期に多く
建築されたマンションも建築後20年になり、そのほか建築後35年以上のマンションも多くなりなしたが、都内でマンションの再築が、
成功した事例は、まだ数件ほどしかありません。あなたの最大の資産たるマンションが再築できなかったとしたら、どれだけ資産の損失でしょうか。そのリスクをこれから数回に分けて考えていきたいと思います。

定期借地権の契約手続きをする際には、主に以下の書類が必要となります。
□契約書
□管理関係書類(管理規約、管理委託契約)
□入居のしおり
□アフターサービス基準
□重要事項説明書
□融資手続方法(住宅金融公庫、住宅ローン)
□手付金等保全手続
□設計図書：設計図(配置図、平面図、立面図、構造図等)、仕様書(仕上げ書、標準および特記仕様書)
□建物の区分所有等に関する法律事項など
※実際に契約を結ぶ際には多少異なる場合がありますが、あらかじめリスト等を作成して紛失しないようにしておくと良いでしょう。

定期借地権のメリットとデメリットです。
１．定期借地権のメリット
(1)土地が必ず返却されます。
普通借地権と違い定期借地権は更新がないため期間満了後に必ず返ってきます。
(2)賃貸経営のリスクが小さいです。
地主は経営の部分にはとくに携わりません。
(3)安定した収入が確保できます。
定期借地権の設定により通常、土地評価の２～３割の権利金または保証金による一時金が得られます。また毎月地代が入ってきます。
(4)遊休地などの土地の有効活用ができます。
(5)保有コストが安くなります。
「固定資産税」「都市計画税」「地価税」などを軽減できます。
(6)相続税対策ができます。
定期借地権を設定して、区分けをしておくことで、「遺産分割」や「物納」に便利となります。毎月の地代収入は「延納の原資」に回すことができます。定期借地権の設定時に受け取る一時金を相続税の支払いに充てることができます。

２．定期借地権のデメリット
(1)処分が困難です。
定期借地権を設定していると、売却が難しくなります。
(2)契約終了時には更地にして返還することになります。
建物解体と土地の更地の明け渡しをどのように行うか問題になります。解体費用がそのときに必要となります。
(3)契約解除時の保証金の取り扱いがでてきます。
建物の撤去費用と引き合うかどうかなどの問題も出てきます。
(4)マンションの場合、区分所有者の債務履行への対応がでてきます。
債務履行の実行方法が問題となる場合があります。
(5)トラブルに巻き込まれることがあります。
当事者双方に相続が発生したとき、当初の取引当事者は誰もいなくなることになり、地代の値上げや返還時のトラブルに巻き込まれることがあります。

１．保証金
保証金は地主への預託金のことです。
敷金のように預り金的な性質を持っており、課税対象にならないお金です。ただし使途についてはかなりの制限を受けます。
・保証金の性格として大事なことは、地代の不払いに対する担保と建物収去費用の担保となります。
・保証金の授受のとき、不動産所得による総合課税とはなりません。
・保証金の運用益には課税されます。

２．権利金
・権利金は、借地権・地上権設定の対価として支払い、返還はされません。
・権利金の授受のときは、不動産所得による総合課税となります。
・権利金の運用益には課税されます。

以上のように、権利金は返却の必要はないが課税対象になり、保証金は課税されないが将来返却の必要があるものです。

管理委託契約書は、「中高層共同住宅標準管理委託契約書」に基づいて作成すると良いです。
中高層共同住宅標準管理委託契約書は建設省（現国土交通省）により定められた、標準的な分譲マンションに関する管理委託契約書のひな型です。昭和57年に初めて作成され、平成9年に大幅に改訂されました。 法的な強制力はありませんが、実際に広く利用されています。
マンション管理法第73条では、マンション管理業者が管理委託契約を締結するにあたって、一定の事項を記載した書面（通常は管理委託契約書）を遅滞なく交付しなければならないと定めています。
中高層共同住宅標準管理委託契約書では事務管理業務に限って再委託を認めていません。
事務管理業務は委託者を代行し、委託者に対してコンサルティングする業務が中心となりますが、これは「管理員業務」「清掃業務」「設備管理業務」に対して統括する責任を負うことになるためです。

国土交通省のサイトにも詳細と書式が出ていますので参考にされてください。
・マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について
・マンション標準管理委託契約書[書式]

モデルルームは、別の敷地に立てられた仮設建築によるものであったり、既存のビルに入っているようなものであったりすることが多く、実際に入居するのとは場所も建物も違うので、どこをどう見たらいいのかわからないという意見も多いのが現状です。そこで展示する側も見る側も以下のような点があることを把握しておくと良いと思います。

１．モデルルームで把握できる点
(1)室内の明るさ、照明設備による夜間の明るさなどはある程度把握できます。
(2)インテリアの感じがわかります。インテリアコーディネーター等の専門家が計算しつくして設置しますので参考になります。ベッドやテーブルなどの家具は、一般的なものより小さめなものが配置されこともありますが、部屋が広くおしゃれに見えるようにするなど後日参考になる点も多いので写真などを撮っておくとよいでしょう。
(3)室内全体の大きさ
天井の高さや部屋の空間が掴めます。既存のビルなどに展示している場合は実際とは違うことが多いのですが、全体のイメージは掴めます。
(4)部屋の配置
部屋と部屋の隣接する感じやトイレ・浴室・玄関・廊下などへの続き具合などがわかります。
(5)収納空間がどのようになっているのかわかります。

２．モデルルームで把握しにくい点
(1)実際に生活した場合の使い勝手などはわかりにくいことが多いです。ダイニングキッチンなどは煙や臭いなどがどのように伝わるのかなどはわかりません。
(2)モデルルームですから日照、夜間の感じ、風通しなどはわかりません。
(3)室外の眺めは、実際住戸の位置や向きにより変わるためモデルルームではわかりません。
(4)共用部分、構造部分、全体の外観イメージの様子などは掴めません。

だいたいこんな感じですが、モデルルームはあくまでもモデルルームのため、同じマンション・同じシリーズの既存物件などがある場合はそれらも含めて参考にすると良いと思います。