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家賃保証会社利用のメリット・デメリット

■メリット

  • 入居者の家賃滞納があったときに立替払いをしてもらえます。
  • 支払いの督促業務をしてもらえます(保証会社が家賃を立て替えて支払いした入居者に対して)。
  • 申込者の保証人になってくれます(保証会社によります)。
  • 保証会社を通して審査をするため、申込の時点で不良入居者が減ります。
  • 保証内容によって違いはありますが、家主・管理会社への負担は少ないです。

■デメリット

  • 入居者が通常、保証会社への保証料を支払うため入居者への負担が増え勧め薦めづらいです。
  • 明確な決まりがないため、保証会社により内容が違うことがあります。
  • 保証会社が審査をするため、審査が通らない申込者も出てきます。
  • 保証会社が審査をするため、多少時間がかかる場合があります。
  • 保証会社にもよりますが、保証会社を使うために保証人が必要となる会社もあります。

賃貸借契約書の期間設定

■問題
賃貸借契約書に「賃貸借契約期間は2年とする」と記載されている場合、2年後には出ていかなければならないのでしょうか?

■回答
借主から貸主に解約を申し出ないかぎり、契約は自動的に更新することになります。
したがって、部屋を出ていく必要はありません。

契約書に「契約期間は平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月○○日までの2年間とする」といった記載があっても、これは賃貸借契約が2年で終了して後は更新しませんよという意味ではありません。更新しない契約をする場合は「契約は2年で終了し、更新はしない」という内容を契約書に記述し「定期借家契約」を結ぶ必要があります。また定期借家契約の場合は期間満了の1年前から6か月前までに借主に対して更新しないという内容を書面で事前通知しなければなりません。
通常の賃貸借契約は借主が貸主に「更新しません」といった内容で通知しないかぎり自動的に更新します。
なお更新時には契約書に「契約更新時には更新料を支払わなければならない」という内容があれば更新料が必要になりますし、また更新時に家賃が増減することもあります。

定期借家契約とは?

定期借家契約とは、「貸主と借主が対等な立場で契約期間や家賃等を決め、合意の上で契約が行われる自由な賃貸借契約制度」です。契約の更新がなく、期間満了によって終了する賃貸(借家)契約のことをいいます。
例えば「3年」や「4年」の約束で契約をした場合、その期間が経過すると契約は終了することになります。終了したときは、借家人は、再契約の締結を要求する権利を有しません(貸主が書面による再契約を結ぶことは可能です)。
従来は建物が老朽化してきて立て替えたいと思っていても正当事由が認められないかぎり契約更新を家主の方からは拒むことはできませんでしたが、定期借家契約を結んでいれば新たに契約をしないかぎり貸主は正当な事由がなくとも賃貸借契約を終了して立て替えることができます。立ち退き料なども必要ありません。

◆注意点
定期借家契約は普通の借家契約とは異なります。次の点に注意が必要です。
(1)必ず書面で「期間満了で賃貸借は更新なく終了する」といった条項を入れておきます。
(2)あらかじめ契約書とは別に定期借家であることを記載した書面を、借家人に交付して説明することが必要となります。
とくに書面を交付しないで定期借家契約を結んでも契約の効力は発生しません。可能なかぎり定期借家契約は、「公正証書」にしておくとよいでしょう。
なお、住宅用・オフィス・店舗、その他倉庫なども対象となります。

◆定期借家契約の期間設定
期間設定は自由に設定できます。1年未満の短期でもかまいません。
ただし特約がないかぎり賃料を随時改訂することはできませんので、長期の期間設定はあまりよくないでしょう。

フリーレントについて

賃貸経営をする中で入居者の確保はいつも頭を悩ませている方も多かと思いますが、一概に賃料を単純に下げたからといって収支が減るためその後の経営がうまくいくとはかぎらないのが現実です。
そこで近年では敷金をそれまでの3か月から思い切って1か月にするなどして、入居者の初期負担額を減らすなどの対策も増えてきました。
同様に最近では、「フリーレント」といって賃料を一定期間の間無料(フリー)にして貸す手法が目立ってきているようです。
このフリーレントは以前からオフィス市場では入居促進策として定番となっておりましたが、最近では一般賃貸でも導入されるようになってきたようです。
「今契約すれば、家賃は○か月後の○月から」「○か月間家賃無料」といった内容で広告することで、より与える印象の強い広告となり、他物件より有利な募集条件で集客効果が期待できます。

賃貸借契約書の確認事項

契約は当事者の合意があれば成立します。一方が契約を申し込み、他方がこれを了解すれば契約成立となります。
文書の契約書を取り交わすことが契約成立の条件になるのではありません。したがって口約束であっても契約の成立はします。
このため重要な内容の契約を口約束だけで済ませてしまうと後で大きなトラブルとなりかねません。
賃貸契約についても同様に貸主も借主も(管理会社も)「賃貸借契約書」で以下の点が明確であるかをきちんと確認することが大切です。

■借家の場合
(1)家賃の額
(2)敷金の額
(3)家賃の支払い方法
(4)契約期間
(5)借家の使用目的
(6)譲渡・転貸について
(7)滞納時の処理
(8)借家の修繕について

■借地の場合
(1)地代の額
(2)地代の支払い方法
(3)契約期間
(4)所有目的
(5)譲渡・転貸について
(6)地代滞納時の処理

オ-ナチェンジで賃借人の立場はどうなりますか?

オーナーチェンジとは、マンションや戸建てを、入居者が入ったままの状態で、その所有者であるオーナーが他へ転売することをいいます。
入居者からみれば、家主がかわるだけなのであまり大きな問題はありませんが、・・・

自己所有の建物を賃貸継続中に第三者に所有権を譲渡した場合に、特別な事情のない限り、その第三者に貸主の地位が移転すると解釈されており、第三者(新所有者)は借主に対する賃料請求権を取得したことになります。
借主が前の所有者(旧貸主)に対して賃料を前払いしていたケ-スも新所有者(新貸主)に引き継がれるとされており、敷金についても、旧貸主と新貸主間で敷金が引き渡されたか否かを問わず新貸主に承継されると解されています。当然ながら新貸主は借主に敷金返還の義務を負うことになります。
ただし、旧貸主に対する賃料未払い等の債務があれば、敷金はその債務に充当され、その差額(残額)のみ新貸主に承継されます。

契約すると家賃はすぐに支払わなければならない?

■問題(モデルケース)
不動産会社でよい部屋が見つかったので早速借りる契約をしました。
引っ越しは休みの都合もあってすぐにはできそうにありません。
来月から入居する予定なのですが、契約すると今月は日割計算で家賃が発生すると不動産会社に言われました。
まだ入居前なのに家賃は支払う必要があるのでしょうか?

■回答と対応策
入居前であっても家賃は支払うことになります。
契約は、当事者間の申込と承諾という二つの意思表示の合致によって成立する法律行為です。
実際に入居していなくても契約開始日以降は家賃を支払う義務があります。
賃貸借契約の中で「契約開始日は○月○日とする。」と定めているときは、その契約開始日から効力が発生しますので、家賃も契約開始日からとなります。

入居していないのに家賃を支払うのは不合理に思えるかもしれませんが、入居前であっても契約開始日以降の家賃を支払うことは、契約相手の貸主に部屋を提供する義務を契約開始日から借主に特定化する効果にもなります。また部屋を確保するために必要な費用ともいえます。
家賃は通常一ヶ月単位ですが、契約日によっては日割で計算されることもあり、その場合は日割分の家賃を支払えばよいことになります。

さて、どうしても入居前の家賃を支払いたくないという場合、実際に入居する日を契約開始日にする方法もありますが、それは契約開始日を遅らせることとなり、貸主が契約を了承しないかもしれません。
よい部屋が見つかって決めているのなら、入居前の家賃は支払うか、もしくは手付金を支払うようにするかとなるでしょう。

中古マンション購入と修繕積立金のトラブル

マンションの修繕積立金について、マンション全体で多額の滞納金があることを知らないで、仲介業者を通じて中古マンションを購入してしまいました。損害賠償を請求することができるのでしょうか?

仲介業者から、売主自身に修繕積立金等の未払い金はないと説明を受けてこのマンションを購入しましたが、その後、管理組合に確認したところ多くの滞納者がいることが判明しました。
管理組合の説明では、早々に行う予定の大規模修繕までに未集金を回収できない場合には、他の所有者が立替え負担するか、今回の工事を先送りするしか方法がないといわれた。
ここで仲介業者は、売主の管理費や修繕積立金の納付状況だけでなく、マンション全体の納付状況まで調べて説明する必要があるのかが争点となります。

業法35条第1項第5号の2および施行規則第16条の2第6号において、仲介業者は建物の計画的修繕のための費用の積立を行う旨の規定があるときは、その内容と既に積立てられている額を説明しなければならないと規定しています。
したがって、仲介業者は既に積立てられている額を調査し、買主に対してその説明を行う義務を負っています。
結論として、買主は仲介業者に損害賠償を請求することができます

内金とは

内金(うちきん)とは、購入代金を何回かに分けて支払う場合に、代金を一部前払いするもので、引渡しを受けるまでに支払う中間金なども「内金」にあたります。
内金は売買代金の一部であり、手付金のように手付け流しや手付け倍返しで契約を解除できる法律的意味はありません。
内金という名目でも手付金と解される場合があり、内金か手付金かは契約の当事者の意思によって判断されます。
内入れ金、中間金とも呼ばれます。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介との違いは?

土地や建物を売りたい人、買いたい人(貸借も含む)から依頼を受けて、取引の手助けをするのが宅建業者ですが、このとき取引の手助けを依頼した者と宅建業者との間で結ぶ契約を媒介契約といいます。
その媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
その違いについては次のとおりです・・・

一般媒介
依頼主は、他の宅建業者に重ねて売買、代理、貸借を依頼することができます。
同じ物件をいくつかの宅建業者が仲介物件として取り扱うことになります。

専任媒介
依頼できる宅建業者は一社だけとなっており、他の宅建業者に重ねて依頼することはできません。
ただし依頼人が自ら探し出してきた相手方とは取引することができます。
契約の有効期間は3か月以内と定められ、契約締結の日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録する必要があり、宅建業者は取引状況を2週間に1回以上、依頼人に報告をしなければなりません。

専属専任媒介
依頼主は依頼した宅建業者の相手方とのみ取引ができ、依頼主が自ら相手方を探して取引することは禁じられています。
契約の有効期間は3か月以内ですが、依頼人に対する取引状況の報告は1週間に1回以上となっています。
宅建業者は、契約締結の日から5日以内に指定流通機構に物件を登録しなければなりません。