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容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。
例えば、容積率200%の場合、敷地面積160m2(約50坪)とすると、建築可能延べ床面積は320m2(約97坪)となります。
ただし敷地前面道路の幅員が12m未満の場合には、道路幅員による計算値と比べて小さい方の数値を容積率とします。
住居系地域(第一種低層住居専用地域~準住居地域)では、前面道路(m)×0.4として計算されます(商業および工業系では0.6です)。
住居系敷地で前面道路の幅員が4mとすると4m×0.4=1.6となり容積率は160%となります。

建蔽率(けんぺいりつ)

建蔽率は、建築基準法で用途地域によって定められています。
建蔽率とは敷地面積に対する建築面積(その建物の上から見た見付面積)の割合をいいます。
例えば、敷地に対する建蔽率が60%と定められていて、敷地面積が160m2(約50坪)とすると、建築工事面積は96m2(約30坪)となります。さらに、角地の場合は10%、防火地域内で耐火建築物の場合10%それぞれ加算されます。
建蔽率が大きいほど、敷地に対する建築面積が大きくなります。

債務不履行

債務不履行とは簡単に言うと、約束を果たすべき者が正当な理由もなく約束を果たさないことをいいます。
履行不能と履行遅延の2つがあります。
■履行不能
 例えば、建物の売買契約後に、売主が火の不始末によって建物を全焼させてしまい、買主にその物件を引き渡せなくなってしまう場合。
■履行遅延
 例えば、建物の売買契約後に、引渡し義務のある売主が期日になっても建物を買主に引き渡さないなどの場合。

遺留分

遺留分とは、相続人に保障された最低限の権利のことです。
例えば、遺言者が「全財産をアカの他人の○○さんに譲る」という遺言を残したとして、これがそのまま実現された場合、残された妻や子が困窮した生活を強いられる可能性があります。民法では遺言による財産処分を認めながらも相続人(兄弟姉妹を除く)の取り分を一定額確保できるようにしてあります。これを遺留分といいます。
遺留分は原則として法定相続分の2分の1となります。

法定相続分

法定相続ではそれぞれ次のように相続分が定められています。

配偶者と子が相続人のときそれぞれの2分の1(子が数人いるときは2分の1額を平等に分ける)
配偶者と直系尊属が相続人のとき配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1
配偶者と兄弟姉妹が相続人のとき配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1(兄弟姉妹が数人いるときは4分の1の額を平等に分ける)

法定相続人

民法で定められている相続人は次の通りです。

配偶者常に相続人となる
子(胎児を含む)第一順位
直系尊属第二順位
兄弟姉妹第三順位

配偶者(夫または妻)は常に相続人となり、それ以外の者については次のようになります。

(1)子 
(2)子がいない場合直系尊属(父母、祖父母)
(3)子も直系尊属も居ない場合兄弟姉妹

遺言の方法

遺言の方法には通常以下の3つがあります。
(1)自筆証書遺言
遺言者が自分で遺言の全文・日付を自書し、署名、押印する方法です。
立会人や証人の必要がなく、費用がかからない等のメリットがあります。
(2)公正証書遺言
遺言者本人の口述にしたがって、公証人が遺言書を作成する方法です。
二人以上の証人が必要であるが、適法に遺言が作成できます。
(3)秘密証書遺言
遺言の存在を明白にしながら、その内容を秘密にして遺言書を作る方法です。
公証人一人と二人以上の証人が必要ですが、変造を防止したり秘密を保つことができます。

遺言

遺言と相続は密接な関係にあります。遺言のない場合には、民法の定めによって相続の手続きが執られることになります。(法定相続という)遺言は、遺言者の最終意思を表示することにより、相続財産の分配を決定するものです。

不動産売買等における印紙税

不動産を売買する場合には売買契約書を作成し、契約書に印紙を貼り、売主と買主が消印します。この印紙を貼って消印することが、印紙税を納めたことになります。税額は記載金額によって下記のとおり定められています。
なお次の文書は印紙税が課税されません。
(1)建物の賃貸借契約書
(2)抵当権の設定に関する契約書
(3)駐車場に駐車させることの契約書
(4)委任状または委任に関する契約書

税額は以下のとおりです


3万未満非課税
100万以下200円
100万超~200万以下400円
200万超~300万以下600円
300万超~500万以下1,000円
500万超~1千万以下2,000円
1千万超~2千万以下4,000円
2千万超~3千万以下6,000円
3千万超~5千万以下10,000円
5千万超~1億円以下20,000円
1億円超~2億円以下40,000円
2億円超~3億円以下60,000円
3億円超~5億円以下100,000円
5億円超~10億円以下150,000円
10億円超200,000円

不動産の消費税

不動産の取引においては、消費税の課税対象となるものと、非課税扱いになるものとに分類されています。
売買・交換の場合
 課税対象・・・建物の売買代金・交換代金
 非課税 ・・・土地の売買代金・交換代金
賃貸借
 課税対象・・・居住用建物以外の建物の賃料及び権利金
 非課税 ・・・土地の地代・居住用建物の賃料及び権利金