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申込金(預かり金)とは

賃貸物件を見に行って、物件が気に入ったときに不動産業者から、物件をおさえるために申込金を置いていってくださいと言われることがあります。
この申込金は〔借りたい〕という意思を示すために預け入れる金銭のことをいいます。預ける際に確保の有効期限を記入してもらい不動産会社から預り証を発行してもらいます
キャンセルした場合、申込金は返還されます。
※契約を交わした後、物件の引渡しまでの間に支払うお金「手付金」とは異なります。

正当事由による更新拒否

「旧借家法」では、貸主の自己使用の必要性があるなどの正当事由があれば、更新の拒絶、解約の申し入れを行うことができるとされています。
「新借地借家法」では、貸主借主の建物の使用を必要とする事情のほか、賃貸借に関する従前の経過、利用状況および現況並びに借主に財産上の給付をする旨の申出をした場合等を勘案し正当事由の有無が判断されます。
正当事由があると認められる場合でなければ更新拒絶や解約の申し入れをすることができないと規定されています。
立退料の提供が正当事由の一つとみなされていますが内容は、
(1)引越料
(2)新しい賃借室を得るための経費(敷金・礼金・仲介手数料等)
(3)家賃の差額
(4)移転によって生ずる費用
(5)営業補償等
を組み合わせて支払うことになります。

退去時における原状回復費用負担の考え方(3)

賃借人の負担部分の考え方
1.賃借人の負担単位等は、可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする。模様合わせや色合わせは、原則賃借人負担としないが、場合による。(畳は1枚単位。クロスはm2単位が望ましいが1面分や一部屋全体の場合もある。)
2.財産的価値の復元という観点から、毀損部位や設備の経過年数によって負担割合は変化する。(概ね新品価格でなく中古価格である。)

退去時における原状回復費用負担の考え方(2)

賃借人負担となる特約の条件
1.特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由がある。
2.賃借人が特約によって、通常の負担以上の負担を負うことになることを認識している。
3.賃借人が、特約によって新たに負うことになる負担につき、負担するという意思を表明している。

以上1.2.3.の条件がなければ、消費者契約法第10条(消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。)違反により、賃借人負担とならない可能性があります(裁判官による)。

退去時における原状回復費用負担の考え方(1)

原則
1.経年変化:建物・設備等の自然的な劣化損耗等(日焼けなど)
 ・・・賃貸人負担

2.通常損耗:賃借人の通常使用により生ずる損耗等
 ・・・賃貸人負担

※1.2.ともに賃借人の支払済み賃料に含まれているという考え方です。

3.義務違反:賃借人の故意・過失、善管注意(借りた室内への善良な管理者としての注意)義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
 ・・・賃借人負担

なお、1.と2.については契約書に、それぞれの損耗を個別的にかつ具体的に賃借人の負担であるとの条項(特約)が書かれ、当事者合意があれば契約自由の考え方から、賃借人負担となります。

報酬額(仲介手数料)の計算

宅地建物取引業者は不動産取引の媒介・代理を行うことにより、契約が成立した時には、依頼者に報酬(手数料)を請求することができます。ただし報酬限度額は国土交通大臣の告示で定められており、この限度額を超えて報酬を受け取ることは禁じられています。

売買・交換の報酬額の計算

200万円以下
5%
200万円超え400万円以下までの部分
4%
400万円を超える部分
3%
400万円を超える取引額の場合の簡易計算法
課税事業者の場合(取引額×3%+6万円)×1.05(消費税相当)以内
例えば2,000万円(消費税を含まない本体価格)の建物を媒介した場合の報酬額(手数料)は
2,000万円×3%+6万円×1.05=693,000円となります

貸借の報酬額

貸借の場合も、国土交通大臣の告示によって報酬限度額が定められています。 貸借の媒介に関し、依頼者の双方(貸主・借主)から受け取ることのできる合計額は借賃の1か月分の1.05に相当する金額以内と定められています。
例えば月額8万円の部屋を借りた場合、仲介業者に支払う報酬額は
8万円×1.05=84,000円となります。

債務不履行

債務不履行とは簡単に言うと、約束を果たすべき者が正当な理由もなく約束を果たさないことをいいます。
履行不能と履行遅延の2つがあります。
■履行不能
 例えば、建物の売買契約後に、売主が火の不始末によって建物を全焼させてしまい、買主にその物件を引き渡せなくなってしまう場合。
■履行遅延
 例えば、建物の売買契約後に、引渡し義務のある売主が期日になっても建物を買主に引き渡さないなどの場合。

連帯保証人を立てずに建物賃貸借契約を結ぶ方法

家賃保証会社との「保証委託契約」を結ぶことで利用することで可能となります。
一般に賃貸借契約を結ぶときには、連帯保証人を立てる必要があります。親に保証能力(無職・低収入)がない場合や、他に保証人になってもらえる身内がいない人などが活用するには便利な制度です。
不動産会社などを通じて入居の申し込みをした方の審査を保証会社が行います。審査が通れば契約の手続きに入りますが、借主は通常の契約金(敷金・礼金・仲介手数料等)のほかに、保証委託料として賃料(管理費や駐車料を含む場合あり)の50%相当額(保証会社によって異なる)を支払うことによって、連帯保証人を立てずに契約し入居ができるシステムです。
家賃の滞納が発生した場合は、管理会社か大家さんが保証会社に連絡し、賃料保証請求を行うと入居者に替わり、3日以内に賃料が支払われることになっています。いろいろな保証会社があり、保証内容に違いがありますので確認する必要があります。

原状回復に際しての貸主と借主の負担割合

■貸主の負担分
設備などを最新のものと取り替える(グレ-ドアップ)費用(例えば、浴槽・給湯器・キッチン・トイレの取替えなど)
経年変化、通常損耗(例えば、家具によるへこみ・冷蔵庫後ろの黒ずみ・クロスの変色・畳の変色など)
■借主の負担分
故意や過失による損耗(例えば、引越しの際の引っかき傷・椅子等による床のキズ・ベットによるキズ・深くうちこんだくぎ穴やねじ穴など)
善管注意義務違反(例えば、通常以上に汚れた換気扇・床のシミ・結露を放置したことによる拡大したカビなど)

ただし特別な約束事(特約)がある場合には、そのことが優先されます。

敷金は全額戻るのか

敷金は契約を担保する為に預け入れるものですので、原則として返還されます。
ただし家賃の滞納や過失で汚損破損をさせた場合には、その回復費用に充当され、その差額が返還されます。