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マンションの居室を目的以外で利用している人がいる

使用目的違反による契約の解除はできるのでしょうか?
民法594条 第1項「借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。」と定められています。

■賃貸マンションの場合
貸主と借主の間で結ばれている賃貸借契約に「使用を住居用に限定する」という記載があれば、借主は住居使用以外の目的で居室を使用することはできません。この場合、契約違反となり貸主から契約解除されたり、損害賠償を請求されたりすることもありえます。
■分譲マンションの場合(区分所有者)
共用部分については、共用の持分権をもっているため用法にしたがって使用することができますが、自分勝手に使用することはできません。
専有部分(自分が所有する)については自由に使用、収益または処分することができますが、規約で「住居以外に使用してはならない」と規定がある場合には住居以外に使用すると規約違反となります。

契約上や規定でこのような記載がない場合は契約違反とはなりません。
ただし、実際にあった事案の中には「使用目的の変更」だけでは解除が認められないこともあります。

UR賃貸住宅のメリット・デメリット

独立行政法人都市再生機構(愛称:UR都市機構、平成16年7月1日に都市基盤整備公団と地域振興整備公団の地方都市開発整備部門がひとつになりました)が提供しているUR賃貸住宅はCMなどを通じて話題となっていますが以下に簡単に表してみました。賃貸住宅をお探しする際の参考にでもされてみてください。

■メリット

  • 入居時に敷金(3か月)、前家賃(契約月の日割分)以外は必要ありません。礼金なし、仲介手数料なし、一般賃貸にある2年ごとの更新料もなしです。
  • 保証人不要です。
  • 社宅として利用可能物件があります(社宅可の物件)。
  • 単身者の入居可能物件があります(単身者可の物件)。
  • 友人同士で入居可能物件があります(ハウスシェアリング可の物件)
  • ペット可の物件があります。
  • 高齢者・子育て・障害者等世帯を対象とした物件があります。
  • 他にもセカンドハウス利用可や複数戸貸制度(契約名義人は現在の住宅に住み、契約名義人を除く親族が入居する制度)物件、高速インターネット対応物件などがあります。

■デメリット

  • 先着順受付物件は希望しても申し込みされている可能性があります。
  • 都民住宅のような家賃補助制度はありません。
  • 内見は予約制です。日程はUR都市機構側が指定した中から選びます。

家賃保証会社利用のメリット・デメリット

■メリット

  • 入居者の家賃滞納があったときに立替払いをしてもらえます。
  • 支払いの督促業務をしてもらえます(保証会社が家賃を立て替えて支払いした入居者に対して)。
  • 申込者の保証人になってくれます(保証会社によります)。
  • 保証会社を通して審査をするため、申込の時点で不良入居者が減ります。
  • 保証内容によって違いはありますが、家主・管理会社への負担は少ないです。

■デメリット

  • 入居者が通常、保証会社への保証料を支払うため入居者への負担が増え勧め薦めづらいです。
  • 明確な決まりがないため、保証会社により内容が違うことがあります。
  • 保証会社が審査をするため、審査が通らない申込者も出てきます。
  • 保証会社が審査をするため、多少時間がかかる場合があります。
  • 保証会社にもよりますが、保証会社を使うために保証人が必要となる会社もあります。

都民住宅のメリット・デメリット

都民住宅を利用する際のメリットとデメリットです。
■メリット
・東京都から家賃補助が受けられます。
・m2相場に比べると安くて広いのがポイントです。家賃補助を受けた場合はさらに安いです。
・初期費用にかかる金額が、「前家賃」と「敷金」のみで「礼金」「仲介手数料」「更新料」などはかかりません。
・東京都の規定で建物が建てられているため、耐震性、アスベストなどの心配はありません。
・室内洗濯機置き場とベランダは必ずあります。
・トイレ・風呂別です。
■デメリット
・収入に応じて家賃補助を受けられますが、どの区分の方も次の年には、3.5%ずつ毎年上がっていきます。長い間住めばいずれは契約家賃になります。
・エアコン、ガスコンロ、網戸、照明類などは設置されておりません。
・必要となる書類関係が公的な書類の提出のため面倒です。
・ペットは不可です。
・ファミリー向けタイプのため、原則として単身者およびご家族以外の方とはご入居になれません。

建物周辺の騒音トラブルなどの対処方法

隣室などからの騒音トラブルなどは頻繁に発生しています。共同住宅ではある程度の騒音はお互いに我慢すべきものですが、なかには受忍限度*1を超えるような騒音もあります。この場合まず管理人(管理会社)に騒音で迷惑をかけている隣人に注意してもらうようにするとよいでしょう。
日常生活においては騒音以外にも振動、漏水、汚臭、日照、景観、共用部分の使用上の問題など多くのトラブルがありますが、これらの問題は些細なことから発展して大きなトラブルになりかねないので注意が必要です。
上記の注意してもらう方法をしても解決しない場合には、以下の順番で行っていきます。
(1)相手に内容証明で抗議します。
(2)警察に相談して注意してもらいます。
(3)役所などに相談します。
(4)調停を申し立てます。
(5)裁判を行います(この場合は費用面からあまり現実的ではありませんので転居する方がよろしいです)。

*1:受忍限度とは社会共同生活において騒音や汚臭など人が互いに他人にかけている迷惑を社会的に認容すべき範囲のことをいいます。簡単にいうと我慢できる範囲のことです。

賃貸借契約書の期間設定

■問題
賃貸借契約書に「賃貸借契約期間は2年とする」と記載されている場合、2年後には出ていかなければならないのでしょうか?

■回答
借主から貸主に解約を申し出ないかぎり、契約は自動的に更新することになります。
したがって、部屋を出ていく必要はありません。

契約書に「契約期間は平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月○○日までの2年間とする」といった記載があっても、これは賃貸借契約が2年で終了して後は更新しませんよという意味ではありません。更新しない契約をする場合は「契約は2年で終了し、更新はしない」という内容を契約書に記述し「定期借家契約」を結ぶ必要があります。また定期借家契約の場合は期間満了の1年前から6か月前までに借主に対して更新しないという内容を書面で事前通知しなければなりません。
通常の賃貸借契約は借主が貸主に「更新しません」といった内容で通知しないかぎり自動的に更新します。
なお更新時には契約書に「契約更新時には更新料を支払わなければならない」という内容があれば更新料が必要になりますし、また更新時に家賃が増減することもあります。

定期借家契約とは?

定期借家契約とは、「貸主と借主が対等な立場で契約期間や家賃等を決め、合意の上で契約が行われる自由な賃貸借契約制度」です。契約の更新がなく、期間満了によって終了する賃貸(借家)契約のことをいいます。
例えば「3年」や「4年」の約束で契約をした場合、その期間が経過すると契約は終了することになります。終了したときは、借家人は、再契約の締結を要求する権利を有しません(貸主が書面による再契約を結ぶことは可能です)。
従来は建物が老朽化してきて立て替えたいと思っていても正当事由が認められないかぎり契約更新を家主の方からは拒むことはできませんでしたが、定期借家契約を結んでいれば新たに契約をしないかぎり貸主は正当な事由がなくとも賃貸借契約を終了して立て替えることができます。立ち退き料なども必要ありません。

◆注意点
定期借家契約は普通の借家契約とは異なります。次の点に注意が必要です。
(1)必ず書面で「期間満了で賃貸借は更新なく終了する」といった条項を入れておきます。
(2)あらかじめ契約書とは別に定期借家であることを記載した書面を、借家人に交付して説明することが必要となります。
とくに書面を交付しないで定期借家契約を結んでも契約の効力は発生しません。可能なかぎり定期借家契約は、「公正証書」にしておくとよいでしょう。
なお、住宅用・オフィス・店舗、その他倉庫なども対象となります。

◆定期借家契約の期間設定
期間設定は自由に設定できます。1年未満の短期でもかまいません。
ただし特約がないかぎり賃料を随時改訂することはできませんので、長期の期間設定はあまりよくないでしょう。

宅建免許番号の表記ついて

不動産会社の広告等をみると「会社名」「所在地」「TEL」「FAX」「所属団体名」「免許番号」などが書かれています。
このうち宅建免許番号は不動産業(宅地建物取引業)を営むために免許を取得していることを表しています*1
免許番号は次のように表され、その見方は以下のとおりです。
○○○知事(△) 第□□□□□号 *****不動産
または、
国土交通大臣(△) 第□□□□□号 *****不動産

(△)の中の数字の意味
免許の更新回数です。
5年に一度(1996(H8)年4月以前は3年に一度)免許の更新を行い、その都度数字が1加算されます*2

第□□□□□号には免許番号がはいります。

免許の種類
「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」の2種類があります。
2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合には大臣免許が必要ですが、営業活動はどちらでも可能です。

*1:UR都市機構(都市基盤整備公団、旧住宅・都市整備公団)や特定の地方自治体の住宅供給公社などの公的機関は免許が不要です。
*2:都道府県知事免許から国土交通省免許に変更した際は(1)になります。

スケルトン・インフィル住宅について

スケルトンインフィルというのは、建物の構造をスケルトン[Skeleton(骨格)](躯体・階段・廊下など)とインフィル[Infill(充填材)](内装・設備・間仕切り)に分けて構成する考え方です。略してSI(エスアイ)ともいいます。
構造体と内外装・設備が分離しているため、家族構成の変化などのライフスタイルの変化あるいは入居者の要望等に合わせて、構造を気にせず自由に間取りの変更、メンテナンスや取り替えを行うことができます。
また建物の長期耐用性と間取りの可変性が可能なため、従来は30年~40年ごとに建て替えていた建物も100年以上持つ良質な建物へと形成が期待できます。
このようにスケルトン・インフィル住宅は、近年の生活様式の多様化にも対応した耐久性と可変性に優れた住宅といえます。

住宅設備のメンテナンスリース

設備機器が古くなってきたのでリニューアルしたいと思っても、資金的に難しいときがあるかと思います。
この場合、給湯器、エアコン、浴槽・風呂釜などの住宅設備機器をメーカーからリースして導入することで、多額の資金を不要にできる方法としてメンテナンスリースというものがあります。
メンテナンスリースにはこうした初期投資を軽減する目的以外につぎのような利点もあります。

・故障など修理が必要な際に、無償で交換または修理のサービスを受けられます。
・節税として効果的です。
リース代は経費となりますので、全額損金計上できます。税法上全額損金として処理できるため節税につながります。
・メンテナンス費用は必要ないため、事務的負担が減ります。
通常動産総合保険を付しているため、落雷や火災などで破損したとしても保険金が支払われます。
・機器にサービスコールなどを明記したシールが貼られているため、不具合発生時には入居者が家主・オーナーの手を煩わせることなく問い合わせできます。

このように多くのメリットがありますので、故障など発生しやすい機器に対して一度検討してみるのもよいかと思います。