不動産ブログ on らんどろーど

近年「サービスアパートメント」という言葉をよく耳にするようになってきました。
サービスアパートメントというのは簡単にいうとフロントサービスを備えた礼金なし・敷金なし・仲介手数料なしの家具付きの限りなくホテルに近い賃貸物件をいいます。
ホテルとの違いはというと部屋が広めで、キッチン・洗濯機などがあり「賃貸契約」をするところです。
賃料は５０万円を超えるものがほとんどで、１００万円以上のものもあります。また周辺の物件に比べて賃料も５割程度高く設定されています。
代表的なサービスアパートメントは「六本木ヒルズレジデンス」「アークタワーズ」「プルデンシャルタワー」などで森ビルが中心となって供給しています。2007年春には三井不動産のオークウッドプレミア東京ミッドタウンがオープンする予定(オフィシャルページ)です。

◆多彩なサービスが充実しています
◇フロント・サービス
・コンシェルジュサービス(タクシーの手配・各種チケットの手配・レストラン・ホテル予約等・・・)
・クリーニングの受け渡し
・宅配の受け渡し
・部屋の定期清掃
・リネンサービス
・ペットの世話等
◇一流の家具・一流の家電・一流の食器類つき
入居後すぐに上質な(高級感のある)生活ができるように家具・家電・食器などはすべてブランドものがほとんどです。
電話・ＦＡＸ・高速インターネット回線などは当然のように設置されています。
◇共用施設
・スポーツクラブ、プール施設など
・サウナ、ジャグジー、大浴場など
というように至れり尽くせりです。言葉では単にサービスアパートメントですが、高付加価値を備えた賃貸住宅、欧米の住宅スタイル(賃貸は家具つきが当然)を原点にして、よりホテルと変わらないサービスまで加えた、より高級志向の方々をターゲットとした究極の賃貸住宅といえるでしょう。

ペットフード業界の調査報告によると、ペットを飼いたいと思うきっかけは「ペットが飼える住居や周辺環境が整ったとき」というのがトップにきています。
最近ではこのようなニーズの高まりもあり、賃貸住宅でもペット可の物件が増えてきています。そこで今後ペット可にしようと考えてる大家さんは以下のことも認知しておくことがもとめられるでしょう。

さて、ペット可にした場合におきる問題点としては主に
１．建物に関する問題
２．動物飼育者の管理上による問題
があげられます。
とくに２．の飼い主の買い方が不適切なためにペットが引き起こす問題の方がほとんどです。

１．建物に関する問題は主に
(1)原状回復に関すること
爪、噛みつきなどによる床・壁・面材・柱・家具等の傷等
(2)建物の汚損に関すること
尿やマーキング放置による染みや変色等
があります。

２．動物飼育者の不適切な管理からおきる問題は、
(1)抜け毛に関すること
隣のベランダに干している洗濯物などに毛がついた
吹き抜けや排水溝に毛がたまっている
(2)吠え(鳴き)声に関すること
ベランダにいる動物(犬など)が吠えている、鳴いている
深夜に吠えている、鳴いている
(3)糞尿の放置
廊下や駐車場などの共用部分内に糞尿が放置されている
(4)臭い
ベランダなどにペットのトイレを置いていて、臭いが流れてくる
エレベータ内が臭う
(5)その他
足跡(泥)が残っている
噛みつく、威嚇するなど何らかの危害を加える
があります。

このように問題は多様に起こり得ます。そしてトラブルが続出すると管理しきれない状況に追い込まれかねません。
したがって、これらの対策をするにあたり、入居前に飼っている(飼う予定の)動物とその飼い方の把握を行う、無料相談サービスの利用やポスター、手紙などで入居者に飼育に対する指導や啓蒙をするなどが賃貸経営していく中で必要不可欠となるでしょう。

賃貸経営をする中で入居者の確保はいつも頭を悩ませている方も多かと思いますが、一概に賃料を単純に下げたからといって収支が減るためその後の経営がうまくいくとはかぎらないのが現実です。
そこで近年では敷金をそれまでの３か月から思い切って１か月にするなどして、入居者の初期負担額を減らすなどの対策も増えてきました。
同様に最近では、「フリーレント」といって賃料を一定期間の間無料(フリー)にして貸す手法が目立ってきているようです。
このフリーレントは以前からオフィス市場では入居促進策として定番となっておりましたが、最近では一般賃貸でも導入されるようになってきたようです。
「今契約すれば、家賃は○か月後の○月から」「○か月間家賃無料」といった内容で広告することで、より与える印象の強い広告となり、他物件より有利な募集条件で集客効果が期待できます。

時効とは、時間の経過によって、法律の効果が消滅したり(消滅時効)、これまでに持っていなかった権利を時間の経過によって取得(取得時効)したりすることをいいます。
■取得時効
取得時効は時効期間が１０年と２０年の２種類があります。
１０年の取得時効の必要要件
　他人の物である事を知らないで、落ち度無く占有を開始することです。
２０年取得時効の必要要件
　他人の物であることを知っていても、所有の意思をもって平穏にかつ公然と占有を継続することです。
取得時効の対象となる権利は、所有権のほかに地上権、永小作権、地役権、賃借権なども時効取得できることがあります。

■消滅時効
消滅時効の権利と時効期間

時効の中断について
時効の成立に必要な期間の進行が何らかの理由で中断することです。
中断理由としては、
(1)請求(訴えの提起・催告)
(2)差押え(仮差押え、仮処分を含みます)
(3)承認
(4)占有の喪失[取得時効のみ]
があります。

○時効を主張することを「時効の援用」といいます。
○時効を援用しないという意思表明を「時効の利益の放棄」といいます。
○時効が完成したときは、その効力は起算日に遡ります。これを「時効の遡及効」といいます。

内容証明郵便とは、「どのような内容の」手紙を「誰に」「いつ」発送したのかを後で証明したいときに利用できるものですが、郵便局が遠い場合や時間外のときは受付まで時間がかかってしまいます。
「電子内容証明サービス」を利用すれば２４時間いつでもインターネット上で申込をすることができます。事前に利用者登録を済ませておく必要がありますので、何かのときのために登録されておいてみてはいかがでしょうか？

利用に際しての一連の流れは、
(1)利用者登録をします(※事前に)
(2)支払い方法を申請します(※事前に)
(3)「e内容証明」ソフトウエアをダウンロード・インストールします(※事前に)
(4)ワープロソフトを使用して電子内容証明文書を作成します。
(5)「e内容証明」ソフトウエアで差出し文書の選択、差出人・受取人を入力します
(6)文書のイメージ変換を行います。
(7)Ｗｅｂに接続し送信します(内容確認後に差出し)
(8)謄本の受取り
となります。

詳細は日本郵政公社のホームページ(http://www.post.japanpost.jp/)内にある「e内容証明の記述」http://www.post.japanpost.jp/whats_new/2001/topics/e_naiyo/
および「電子内容証明サービス」のページhttp://www3.hybridmail.jp/mpt/をご覧ください。

「賃貸借契約」とは「賃」料を支払って、物の「貸」し「借」りをする契約のことをいいます。
貸す人を「賃貸人(ちんたいにん、ちんがしにん)」といい、借りる人を「賃借人(ちんしゃくにん、ちんがりにん)」といいます。
賃借人が賃貸人に対し、この契約によって生じる権利関係(目的物を使用できるように請求する権利)を「賃借権(ちんしゃくけん)」といいます。(金銭を伴わずに物の貸し借りをする契約は「使用貸借」といいます。)
賃貸人は賃借人に対して「使わせる義務」があり、賃借人は賃貸人に対して「賃料を支払う義務」があります。

外国人入居者との契約において後日トラブルとならないようにするには、契約書は必ず日本語のものを使用することです。
これは解釈の違いなどからトラブルとなる場合があるからです。
一方で英訳など他国語に訳したしたものを作成しておくと便利です。ただしその場合には、あくまでも契約書の有効性は日本語の契約書にあることを入居者に必ず説明しておくようにします。

入居者との契約上のトラブルを回避するための手段として、入居前の写真を撮って記録しておくとよいです。
写真は他の部屋のものと判断されることもあり得るため、その部屋であるとわかるものを入れておくとよいでしょう。
そして入居者にサインをもらっておくようにします。
部屋の汚れなどについては「チェックリスト」をつくっておいて入居者と一緒に確認できるようにしておきます。

「高齢者向け優良賃貸住宅制度」とは、高齢社会の急速な進展に対して、高齢者が安心して住める住宅の確保を目的として創設された制度のことです。
高齢者に対応した設備やサービス等を備えた物件の建築および改良補助費について、国や地方自治団体から助成が行われます。(わかりやすくいうと高齢者向けの住宅建設費の助成と家賃の減額の助成を行う制度です)
具体的には廊下・階段・駐車場・公園などの共有スペース、手すり・段差の解消等のバリアフリー化設備、緊急通報装置にかかった費用などのうち、国が１／３、地方自治体が１／３合計２／３が補助対象となります。
また一定収入基準以下の世帯を対象に、事業者が行う家賃減額に対して、最大２０年間(さらに２０年の更新可)の家賃補助があります。

詳細は以下、国土交通省のURL
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/12elderly.html
および各地方自治体のホームページをご覧ください。

契約は当事者の合意があれば成立します。一方が契約を申し込み、他方がこれを了解すれば契約成立となります。
文書の契約書を取り交わすことが契約成立の条件になるのではありません。したがって口約束であっても契約の成立はします。
このため重要な内容の契約を口約束だけで済ませてしまうと後で大きなトラブルとなりかねません。
賃貸契約についても同様に貸主も借主も(管理会社も)「賃貸借契約書」で以下の点が明確であるかをきちんと確認することが大切です。

■借家の場合
(1)家賃の額
(2)敷金の額
(3)家賃の支払い方法
(4)契約期間
(5)借家の使用目的
(6)譲渡・転貸について
(7)滞納時の処理
(8)借家の修繕について

■借地の場合
(1)地代の額
(2)地代の支払い方法
(3)契約期間
(4)所有目的
(5)譲渡・転貸について
(6)地代滞納時の処理