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オ-ナチェンジで賃借人の立場はどうなりますか?

オーナーチェンジとは、マンションや戸建てを、入居者が入ったままの状態で、その所有者であるオーナーが他へ転売することをいいます。
入居者からみれば、家主がかわるだけなのであまり大きな問題はありませんが、・・・

自己所有の建物を賃貸継続中に第三者に所有権を譲渡した場合に、特別な事情のない限り、その第三者に貸主の地位が移転すると解釈されており、第三者(新所有者)は借主に対する賃料請求権を取得したことになります。
借主が前の所有者(旧貸主)に対して賃料を前払いしていたケ-スも新所有者(新貸主)に引き継がれるとされており、敷金についても、旧貸主と新貸主間で敷金が引き渡されたか否かを問わず新貸主に承継されると解されています。当然ながら新貸主は借主に敷金返還の義務を負うことになります。
ただし、旧貸主に対する賃料未払い等の債務があれば、敷金はその債務に充当され、その差額(残額)のみ新貸主に承継されます。

契約すると家賃はすぐに支払わなければならない?

■問題(モデルケース)
不動産会社でよい部屋が見つかったので早速借りる契約をしました。
引っ越しは休みの都合もあってすぐにはできそうにありません。
来月から入居する予定なのですが、契約すると今月は日割計算で家賃が発生すると不動産会社に言われました。
まだ入居前なのに家賃は支払う必要があるのでしょうか?

■回答と対応策
入居前であっても家賃は支払うことになります。
契約は、当事者間の申込と承諾という二つの意思表示の合致によって成立する法律行為です。
実際に入居していなくても契約開始日以降は家賃を支払う義務があります。
賃貸借契約の中で「契約開始日は○月○日とする。」と定めているときは、その契約開始日から効力が発生しますので、家賃も契約開始日からとなります。

入居していないのに家賃を支払うのは不合理に思えるかもしれませんが、入居前であっても契約開始日以降の家賃を支払うことは、契約相手の貸主に部屋を提供する義務を契約開始日から借主に特定化する効果にもなります。また部屋を確保するために必要な費用ともいえます。
家賃は通常一ヶ月単位ですが、契約日によっては日割で計算されることもあり、その場合は日割分の家賃を支払えばよいことになります。

さて、どうしても入居前の家賃を支払いたくないという場合、実際に入居する日を契約開始日にする方法もありますが、それは契約開始日を遅らせることとなり、貸主が契約を了承しないかもしれません。
よい部屋が見つかって決めているのなら、入居前の家賃は支払うか、もしくは手付金を支払うようにするかとなるでしょう。

敷金を今月分の家賃としてあてることはできるのか?

■問題(モデルケース)
今月はあまり営業成績もよくなく収入が先月よりも少ない月となりそうです。
ところが携帯電話料金と電気代の請求書をみるとちょっと使いすぎてしまいました。これらの支払いと毎月のローンの返済などを考えると、とても今月は家賃を支払う余裕がありません。
そこで、契約時に払った敷金の一部を今月の家賃にあててほしいのですが可能でしょうか?

■回答と対応策
残念ながら敷金を家賃にあててもらうことはできません。
敷金とは賃貸借から発生する借主の賃料その他の金銭債務の担保として貸主に預けるものです。敷金は貸主にとって借主に家賃未払いや部屋の破損など何らかの事故があった場合の担保としての役割を果たします。
この担保に相当する敷金から借主の要求で滞納した家賃分を差し引くことができるとすると、また次に滞納してしまった場合に今度は担保とするものがなくなりますし、部屋の破損を敷金から弁償してもらうこともできなくなってしまいます。貸主にとっては不安材料となってしまいます。
したがって、借主に賃料不払いなどの債務不履行があるときに、貸主が敷金と相殺することはできますが、借主の方から相殺してもらうように求めることはできないのです。
貸主である大家さんの賃貸経営にも影響が出ますし生活に影響を与えることもあります。家賃滞納は借主にとって重大な義務違反ですので、家賃滞納は許されません。
とはいえ、このままでは生活困難となりかねませんので、貸主にきちんと事情を話した上で来月にまとめて2か月分の家賃を支払う約束をするなどの方法を申し入れてみましょう。ただし1か月分の遅れに対する遅延損害金を要求される場合もあります。

頻繁に続く家賃滞納に立ち退き要請をするには

■問題
「現在マンションを賃貸として貸している大家ですが、家賃が時々滞納されて困っております。何度か賃貸契約者に通告しましたが、支払われておりません。度重なる滞納にもううんざりで、退去してほしいのですが、どのように対処したらよろしいでしょうか?」

■解決方法
1、2、3、の順に行っていきます。
1.配達証明つき内容証明郵便で出します。内容は
「いついつまでにいくらいくらの滞納家賃を支払ってください。全額の支払いがなければ、契約解除しますから、立ち退いてください。」とします。

2.支払い督促手続きをします。
簡易裁判所へ行きます。
そこで支払い督促の申し立てを行います。

3.強制執行申し立てをします。
簡易裁判所に相談します。あるいは身近な弁護士に相談します。

入居中の賃料値上げトラブル

■問題
賃貸マンションに入居中ですが、突然に貸主から賃料の値上げを請求されました。私の収入は増えていませんし、値上げに応じる余裕はありません。どうしたらよいのでしょうか?

■解決方法
貸主および借主の双方は、状況の変化によって(例えば、税金が増減した、不動産の価格が変動した、同種の近傍賃料に比較して不相当になった等)賃料の増減を請求することができることになっています。とはいえ当事者(貸主・借主)の一方が勝手に賃料を変えることはできません。
まず貸主または管理会社とよく話し合ってみてください。
話し合いで合意ができない場合には、賃料の値上げに正当性があるかどうかに関して裁判所の判断を仰ぐことになります。
裁判所の判断が出るまでの間は、貸主が要求している値上げした賃料ではなく、相当と認める賃料(例えば、現行の賃料)を支払っておきましょう。

先取特権とは

「サキドリトッケン」と読みます。
民法 第303条で次のように定められています。
「先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」

簡単にいうと、一般の債権者に先んじて返済を受ける権利をいいます。
例えば、リフォ-ム業者が室内のリフォ-ムを依頼されたので工事を行ったが、依頼主がその代金70万円を支払ってくれない場合に、工事完了後に速やかに先取特権の登記をすれば、依頼主のどの債権よりも、この建物から優先して返済を受けることができるというものです。

土地・建物購入時の司法書士への報酬額

土地や建物を購入したときは、所有権や抵当権の登記をする必要があります。その手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬額は購入価格や登記の種類によって異なりますが、目安としては8万円から20万円位になります。

デザイナーズマンションてどんなもの?

特に定義はないようですが、署名な建築家がある思いをこめて設計したマンションのことを「デザイナーズマンション」と呼ぶようになったようです。
万人が求めているような物ではなくとも、個性的で魅力的なデザインが施されているマンション、例えば、間取りより空間のアレンジメントを追求したものや、外観や内装に凝っているマンションのことをいうようです。
賃貸マンションでもデザイナーズマンシヨンと呼称している物件が増えています。

中古マンション購入と修繕積立金のトラブル

マンションの修繕積立金について、マンション全体で多額の滞納金があることを知らないで、仲介業者を通じて中古マンションを購入してしまいました。損害賠償を請求することができるのでしょうか?

仲介業者から、売主自身に修繕積立金等の未払い金はないと説明を受けてこのマンションを購入しましたが、その後、管理組合に確認したところ多くの滞納者がいることが判明しました。
管理組合の説明では、早々に行う予定の大規模修繕までに未集金を回収できない場合には、他の所有者が立替え負担するか、今回の工事を先送りするしか方法がないといわれた。
ここで仲介業者は、売主の管理費や修繕積立金の納付状況だけでなく、マンション全体の納付状況まで調べて説明する必要があるのかが争点となります。

業法35条第1項第5号の2および施行規則第16条の2第6号において、仲介業者は建物の計画的修繕のための費用の積立を行う旨の規定があるときは、その内容と既に積立てられている額を説明しなければならないと規定しています。
したがって、仲介業者は既に積立てられている額を調査し、買主に対してその説明を行う義務を負っています。
結論として、買主は仲介業者に損害賠償を請求することができます

内金とは

内金(うちきん)とは、購入代金を何回かに分けて支払う場合に、代金を一部前払いするもので、引渡しを受けるまでに支払う中間金なども「内金」にあたります。
内金は売買代金の一部であり、手付金のように手付け流しや手付け倍返しで契約を解除できる法律的意味はありません。
内金という名目でも手付金と解される場合があり、内金か手付金かは契約の当事者の意思によって判断されます。
内入れ金、中間金とも呼ばれます。