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音で「もめない」ための住まいの探しかた

幼い子供さんがいる場合など、音の問題でトラブルになることが多々あります。次のことを参考にして探して見るとよいでしょう。
(1)木造や軽量鉄骨造りのものよりRC(鉄筋コンクリート造)を選ぶ。
(2)建物の中の部屋の位置によって選択する。
  例えば角部屋にするとか、小さい子供がいるので1階にするなどです。
(3)床はフローリングよりカーペット敷きを選ぶ。
(4)生活時間帯の同一の方々の住んでいる建物を選ぶ。

自らの努力によって音を軽減する方法としては、
(5)厚手のカーテンを掛ける。
(6)テレビ・ステレオなどの音量を低くする。
(7)夜10時以降は静かにする。
などがあります。

賃貸借契約の更新と連帯保証人の責任

賃貸借契約の期間満了に伴う契約更新の手続きを貸主借主間で執り行いをしました。
この際連帯保証人に対し特段の確認しておらず、更新した契約書には連帯保証人としての署名捺印もありませんでした。
その後、借主は賃料を滞納し、合計で六か月相当の滞納額となってしまいました。
借主は当該貸室を明け渡し退去しました。
貸主は連帯保証人に未払賃料(賃料の六か月相当額)を請求したところ、連帯保証人は支払い義務はないと申し出ました。
この件に関しては結果として訴訟となりました。
地裁」では連帯保証人の申し出が認められました。・・・連帯保証人の支払い義務なし。
高裁」では第一審判決を取り消されてしまいました。・・・連帯保証人の支払い義務あり。
最高裁」は建物の賃貸借契約は継続的なものであり、借主が希望する場合に契約を更新するのが通常であり、特段の事情のない限り保障の責任を負うとしました。・・・連帯保証人にも支払い義務ありとの判決が下りました。

抵当権と根抵当権の違いは?

抵当権・・・〔特定〕の債権を担保するために設定するものです。
 何月何日に貸し付けた何千万円というふうに、担保債権を特定して抵当権を設定する場合をいいます。
 その債権は弁済により消滅したときに抵当権も消滅し、債権が第三者に譲渡されれば抵当権も移転します。
 抵当権は利息、遅延利息について、不払いがどれだけあるかが予測できないために、担保は二年分という制限があります。
根抵当権・・・〔不特定〕の債権を担保するために設定するものです。
 債務者と債権者間で行われる一定の取引が継続されることによって生ずる〔不特定〕の債権を担保するために設定されるものです。
 個別の債権が消滅しても根抵当権は消滅しないし、特定の債権を第三者に譲渡しても根抵当権は移転しません。
 根抵当権は一定の取引の不特定の債権を担保するので、担保される範囲を限定する必要があり、この限度額を極度額といいます。極度額の範囲であれば元本、利息、遅延利息の全額が担保されます。


抵当権根抵当権
担保される債権個々の特定債権一定範囲内の不特定債権
債権が消滅したとき同時に消滅します消滅しません
債権が移転したとき同時に移転します移転しません
利息損害金の優先権最後の2年分を優先的に受け取れます元本と合わせて極度額以内
共同担保関係必然的に共同担保となります設定登記時のみ共同担保となります

住宅品質確保促進法とは

新築住宅の基礎や柱、梁などの構造上の主要部分と屋根や外壁から雨水が浸入することを防止すべき部分から、瑕疵が見つかった場合に、購入後10年間は保証する義務を売主に負わせた法律です。
ただし、築後1年以上の未入居物件や中古物件は対象外となります。
なお正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、「住宅品質確保法」・「品確法」などとも略されます。
詳細は国土交通省のホームページ内での解説をご覧ください。

指定流通機構(レインズ)

不動産情報交換のコンピューターネットワークシステムのことをいい、レインズ(Real Estate Information Network System)は指定流通機構の通称となっています。
指定流通機構は、国土交通省の指定により、全国を東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つに分類して運営されています(各ホームページは下記参照)。
物件(売買・貸借)を正確に速やかに成立させることにより、依頼者の利益の増進を図る主旨で、1988年に宅建業法を改正した際に設立されました。

■ホームページ
(財)東日本不動産流通機構
(社)中部圏不動産流通機構
(社)近畿圏不動産流通機構
(社)西日本不動産流通機構

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介との違いは?

土地や建物を売りたい人、買いたい人(貸借も含む)から依頼を受けて、取引の手助けをするのが宅建業者ですが、このとき取引の手助けを依頼した者と宅建業者との間で結ぶ契約を媒介契約といいます。
その媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
その違いについては次のとおりです・・・

一般媒介
依頼主は、他の宅建業者に重ねて売買、代理、貸借を依頼することができます。
同じ物件をいくつかの宅建業者が仲介物件として取り扱うことになります。

専任媒介
依頼できる宅建業者は一社だけとなっており、他の宅建業者に重ねて依頼することはできません。
ただし依頼人が自ら探し出してきた相手方とは取引することができます。
契約の有効期間は3か月以内と定められ、契約締結の日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録する必要があり、宅建業者は取引状況を2週間に1回以上、依頼人に報告をしなければなりません。

専属専任媒介
依頼主は依頼した宅建業者の相手方とのみ取引ができ、依頼主が自ら相手方を探して取引することは禁じられています。
契約の有効期間は3か月以内ですが、依頼人に対する取引状況の報告は1週間に1回以上となっています。
宅建業者は、契約締結の日から5日以内に指定流通機構に物件を登録しなければなりません。

申込金(預かり金)とは

賃貸物件を見に行って、物件が気に入ったときに不動産業者から、物件をおさえるために申込金を置いていってくださいと言われることがあります。
この申込金は〔借りたい〕という意思を示すために預け入れる金銭のことをいいます。預ける際に確保の有効期限を記入してもらい不動産会社から預り証を発行してもらいます
キャンセルした場合、申込金は返還されます。
※契約を交わした後、物件の引渡しまでの間に支払うお金「手付金」とは異なります。

正当事由による更新拒否

「旧借家法」では、貸主の自己使用の必要性があるなどの正当事由があれば、更新の拒絶、解約の申し入れを行うことができるとされています。
「新借地借家法」では、貸主借主の建物の使用を必要とする事情のほか、賃貸借に関する従前の経過、利用状況および現況並びに借主に財産上の給付をする旨の申出をした場合等を勘案し正当事由の有無が判断されます。
正当事由があると認められる場合でなければ更新拒絶や解約の申し入れをすることができないと規定されています。
立退料の提供が正当事由の一つとみなされていますが内容は、
(1)引越料
(2)新しい賃借室を得るための経費(敷金・礼金・仲介手数料等)
(3)家賃の差額
(4)移転によって生ずる費用
(5)営業補償等
を組み合わせて支払うことになります。

接道義務について

建物を建てようとする敷地は、原則幅員4m以上の道路に、間口2m以上接道していることが建築許可の条件としているもので、これを接道義務といいます。
土地の購入に際しては、測量図のない場合などには、あらためて測量を行い、2m以上接道していることを確認する必要があります。
〔公道〕以外〔私道〕である場合は、行政庁の建築指導課等でしましょう。また道路であることが確認されても、幅員が4m未満の場合は、セットバックによって敷地面積が減少します。

■事例
買主は宅建業者である売主から仲介業者を通じて自宅用地を購入ししました。
その土地は路地状敷地で公道に1.4mの接道面しかなかったのですが、仲介業者は売主から前所有者が取得済みの建築確認通知書を見て、この土地は建築可能であると即断して買主に説明しました。
買主はこれを信用して売買契約を締結し、物件の引渡しを受けました。
ところが、これは接道義務を果たしていない敷地でしたので、建築確認を取得することはできませんでした。
そこで、隣地の公道に接する0.6m幅の面積を接道部に含めて建築確認を取り自宅を建設しましたが、将来の建て替えが不可能であるとして、売主および仲介業者に損害賠償を求めました。
判決は買主の主張を認めたものとなりました

遺産分割協議書とはどんなもの

相続人全員が、相続財産の分配について合意ができていて、その分割に納得していることを示す書類のことをいいます。
後日、相続人間でトラブルが起きないように、どの財産を誰が相続するかという合意の内容を明確に記載し、自著し、実印を押し、印鑑証明書を添えて遺産分割協議書を作成します。
全員の合意が必須となっているため、相続人の一部を除外した遺産分割協議書は無効となります。
なお書式や形式などの決まりはありません。