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退去時における原状回復費用負担の考え方(3)

賃借人の負担部分の考え方
1.賃借人の負担単位等は、可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする。模様合わせや色合わせは、原則賃借人負担としないが、場合による。(畳は1枚単位。クロスはm2単位が望ましいが1面分や一部屋全体の場合もある。)
2.財産的価値の復元という観点から、毀損部位や設備の経過年数によって負担割合は変化する。(概ね新品価格でなく中古価格である。)

退去時における原状回復費用負担の考え方(2)

賃借人負担となる特約の条件
1.特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由がある。
2.賃借人が特約によって、通常の負担以上の負担を負うことになることを認識している。
3.賃借人が、特約によって新たに負うことになる負担につき、負担するという意思を表明している。

以上1.2.3.の条件がなければ、消費者契約法第10条(消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。)違反により、賃借人負担とならない可能性があります(裁判官による)。

退去時における原状回復費用負担の考え方(1)

原則
1.経年変化:建物・設備等の自然的な劣化損耗等(日焼けなど)
 ・・・賃貸人負担

2.通常損耗:賃借人の通常使用により生ずる損耗等
 ・・・賃貸人負担

※1.2.ともに賃借人の支払済み賃料に含まれているという考え方です。

3.義務違反:賃借人の故意・過失、善管注意(借りた室内への善良な管理者としての注意)義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
 ・・・賃借人負担

なお、1.と2.については契約書に、それぞれの損耗を個別的にかつ具体的に賃借人の負担であるとの条項(特約)が書かれ、当事者合意があれば契約自由の考え方から、賃借人負担となります。

地上権とは?

地上権とは工作物または竹林を所有するために他人の土地を使用できる権利をいいます(工作物とは家屋、道路、池、トンネル等一切の建造物をいい、竹林とは杉、檜等の樹木や竹類のことをいいます)。
地上権は、地下・空間に工作物を所有するためにも、設定することができます。例えば、地下鉄や高架橋のように、地下の部分や空中の部分だけを地上権の目的とすることができます(耕作を目的として設定することはできません)。
地上権者は土地を自由に譲渡・転貸することができ、賃貸借のように借地権設定者の承諾を必要としませんし、地上権を抵当権の目的ともすることもできます。
地上権は、通常は、地主との設定契約によって成立しますが、時効によって取得することもできます。法律の規定によって成立する場合もあります(法定地上権といいます。同一所有者の土地・建物が別々に競売にかけられ土地・建物の所有者が異なってしまうときなどに法的に地上権を設定します)。
地上権は、契約によって自由に存続期間を定めることができます。定めがないときには、裁判所は当事者の請求により、20年以上50年以下の範囲で定めます。
地上権は、賃貸借や永小作権との違い、地代の支払いを必要としませんが、実際上は契約で地代を支払うのが多いようです。

耐震基準とは

建物の地震に対する安全性を確認するための基準です。
1981年に改正された〔新耐震基準〕をクリアできない建物は建築が認められません。
新耐震基準は、よく起きる強さの地震では建物の被害が軽くすむことを想定し、100年に1度程度の強い地震の場合には、建物にある程度の被害がでても、建物の倒壊などにより建物の中や周辺にいる人達に被害がでないようにすることを目標にしています。

不動産登記簿の甲区と乙区

不動産登記簿の「甲区」と「乙区」に記載されている内容は次のとおりです。
甲区には所有権に関する事項が記載されています。
所有権の保存、移転の他、差押、仮差押、仮処分、買戻特約など所有権に関する全てが含まれています。
乙区には所有権以外の権利が記載されています。
その内容は地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、(根)抵当権、賃借権、採石権となっています。

報酬額(仲介手数料)の計算

宅地建物取引業者は不動産取引の媒介・代理を行うことにより、契約が成立した時には、依頼者に報酬(手数料)を請求することができます。ただし報酬限度額は国土交通大臣の告示で定められており、この限度額を超えて報酬を受け取ることは禁じられています。

売買・交換の報酬額の計算

200万円以下
5%
200万円超え400万円以下までの部分
4%
400万円を超える部分
3%
400万円を超える取引額の場合の簡易計算法
課税事業者の場合(取引額×3%+6万円)×1.05(消費税相当)以内
例えば2,000万円(消費税を含まない本体価格)の建物を媒介した場合の報酬額(手数料)は
2,000万円×3%+6万円×1.05=693,000円となります

貸借の報酬額

貸借の場合も、国土交通大臣の告示によって報酬限度額が定められています。 貸借の媒介に関し、依頼者の双方(貸主・借主)から受け取ることのできる合計額は借賃の1か月分の1.05に相当する金額以内と定められています。
例えば月額8万円の部屋を借りた場合、仲介業者に支払う報酬額は
8万円×1.05=84,000円となります。

防火地域と準防火地域

市街化地域の防災を図るために防火地域準防火地域が定められていて、建物の構造や規模が規制されています。
防火地域
1.階数3以上または延面積が1002を超える場合
  耐火建築物
2.その他の建物
  耐火または準耐火建築物
準防火地域
1.階数4(地階除く)以上延面積1500m2超の場合
  耐火建築物
2.延面積が500m2~1,500m2以下の建物
  耐火または準耐火建築物
3.階数3(地階除く)の場合
  耐火または準耐火建築物
4.木造の建築物
  耐火または準耐火建築物

登録免許税

不動産を取得した場合には、所有権移転登記・保存登記・抵当権設定登記等を法務局で申請することになります。その申請と同時に納めるのが 『登録免許税』で国税となって課せられます。
登録免許税の課税標準となる不動産の価格は、固定資産課税台帳の登録価格になり、税率は内容や原因よって異なります。
登記の主な種類

  1. 所有権の保存登記
  2. 所有権の移転登記
  3. 地上権・賃借権の設定または転貸の登記
  4. 質権または抵当権の設定登記
  5. 仮登記
  6. 集権の信託の登記

特定行政庁とは?登記所とは?

「特定行政庁」とは、建築主事(確認に関する事務を担当している人)が置かれている地方自冶体のことをいいます。
ほとんどの場合、人口10万人以上の市では、市長が特定行政庁になっています(25万人以上の市では、建築基準法第4条により必ず建築主事を置くことになっています)。

不動産の内容(所有権・抵当権等)を調べるには一般的に「登記所」といわれる所に行きます。しかし、登記所という名の役所はありません。実際には、不動産を管理する法務局、地方法務局、支局、出張所に行き調査することになります。