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立ち退きと正当事由

貸主が契約の更新拒絶をするには、借主への通知と正当事由が必要です(借地借家法第28条)。

1.期間の定めのある場合には、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主は借主に  対して、更新を拒絶する旨の通知をしなければいけません(同法第26条第1項)。
期間の定めのない場合には、いつでも解約の申出をすることが出来、解約となるのは6ヶ月後です(同法第27条第1項)。

2.どちらの場合も貸主に正当事由が必要です。
貸主の自己使用としての必要性と借主の賃貸の必要性等の諸事情が考慮され、なかなか裁判では認められません。

3.上記1.2.の用件が揃い、契約期間が満了しても、借主が引続き建物を使用している場合には、遅滞なく貸主は借主に異議を申し述べなければなりません。

以上の3つの用件が揃わなければ、貸主が更新拒絶をしても、契約は法定更新され、立退く必要はありません。

正当事由とは、賃貸物件の明渡しを認めることが妥当と言えるような理由のことです。

(1)貸主及び借主のどちらがより建物の使用を必要としているか。

(2)賃貸借に関する従前の経過

  • 契約時点や入居中の状況
  • 家賃の支払い状況
  • 権利金、礼金や更新料等の授受の有無や金額

(3)建物の利用状況

(4)建物の現状:老朽化、防災上の危険性、周辺地域の土地の利用状況等

(5)上記(1)〜(4)間での補充としての立退き料の提供

(6)その他、借主の信頼関係を損なうような契約違反行為

以上のような様々な事情、双方の利害関係などを総合的に考慮して判断されます。

立退き料について

貸主は、立退き料を払えば立退き要求できるものではなく、正当事由が充分でない場合の補完要素です。
また金額の相場はありません。話し合いです。

  • 移転実費(引越費用、敷金差額、礼金、仲介手数料、半年から数年分の家賃差額)
  • 建物を使用していたことで得ていた経済的利益の損失分
  • 営業用物件では、立退きで生じた営業上の損失補填額

交渉について

(1)あなたの勉強

(2)説得努力

(3)配達証明付き内容証明郵便(書き方はネット検索か書店で本を)で請求

(4)簡易裁判所へ調停の申し立て

(5)60万円以下なら簡易裁判所で少額訴訟

(6)訴訟(安価な本人訴訟も考慮)・・・要弁護士相談の順です。

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